香港買樓完整流程：從準備到成為業主有邊5 階段？

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🟢 第 1 階段：買樓前準備

1️⃣ 評估財務能力與按揭預算

• 參考銀行按揭供款比率（按揭成數上限自2024已調整至70%）
• 檢視現有資產，如首期資金、投資、家庭支持等

2️⃣ 查閱個人信貸評級（TransUnion）

• 在申請按揭前，建議向環聯（TransUnion）查閱信貸評級
• 信貸評級影響銀行批核按揭條件，如利率、貸款成數等

3️⃣ 計算買樓總成本與額外費用

• 除了樓價和首期，還需計算額外開支，如：
• 印花稅（首次置業 vs. 第二層物業差異）
• 律師費（約 $7,000 - $30,000）
• 按揭保險費
• 經紀佣金（一般為樓價 1%）
• 火險（按揭銀行必須要求，若屋苑管理費已包含火險，則可豁免）
• 裝修及搬遷費用

🔵 第 2 階段：尋找及選擇物業

4️⃣ 物色物業：選擇新盤或二手樓

• 一手新盤：直接向發展商購買
• 二手樓：透過地產代理或個人交易購買
• 考慮因素：地區、樓齡、管理費、交通配套、學校網、投資潛力等

5️⃣ 進行物業估價與市場比較

• 可透過銀行或測量師行估價，確保樓價符合市值，以利按揭批核
• 比較同區成交價，避免買貴

🟠 第 3 階段：簽訂買賣合約

6️⃣ 簽署「臨時買賣合約」（Provisional Agreement for Sale & Purchase）

• 簽約前支付 3%-5%「細訂」，此階段違約可能需損失訂金
• 必須確保合約條款清晰，例如交樓期、單位配套、特殊條款等

7️⃣ 尋找律師處理「正式買賣合約」與法律程序

• 通常在簽署「臨約」14 天內簽訂正式買賣合約（Agreement for Sale & Purchase）
• 需支付「大訂」（為樓價 10% 減去細訂的部分），此時違約需賠償較高金額

🟡 第 4 階段：按揭申請與稅項支付

8️⃣ 申請按揭與銀行批核（Loan Application）

• 可同時向多間銀行申請按揭，比較不同利率、貸款成數與條款
• 按需購買按揭保險（Mortgage Insurance Programme, MIP）
• 需提供入息證明（糧單、稅單、MPF 繳交記錄等）

9️⃣ 繳交印花稅（Stamp Duty）

• 根據樓價支付不同稅率的印花稅

🟣 第 5 階段：交易完成與收樓

🔟 完成交易，進行最後付款

• 按揭批核完成後，律師會安排完成交易並支付餘額（通常透過銀行轉帳）
• 交易完成後，地產代理會通知交樓日期

1️⃣1️⃣ 驗樓與收樓

• 驗收單位是否符合合約條款，如有問題應立即反映
• 建議聘請驗樓師檢查單位結構、水電、滲水等問題

1️⃣2️⃣ 辦理業權轉讓及管理費用

• 簽署轉讓契約（Assignment），正式成為業主
• 登記水、電、煤、管理公司，開始支付相關費用

🔴 第 6 階段：搬入與後續安排

1️⃣3️⃣ 安排裝修與家居設計

• 若需裝修，可聘請裝修公司或設計師進行改造
• 確保施工符合樓宇條例，避免違規裝修

1️⃣4️⃣ 安排搬遷及新居登記

• 聯絡搬運公司安排搬家
• 通知政府部門（稅務局、運輸署）更新地址

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