买房全流程解析：从准备到收楼

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🟢 第 1 阶段：买房前准备

1️⃣ 评估财务能力与按揭预算

• 参考银行按揭供款比率（按揭成数上限自2024已调整至70%）
• 检视现有资产，如首期资金、投资、家庭支持等

2️⃣ 查阅个人信贷评级（TransUnion）

• 在申请按揭前，建议向环联（TransUnion）查阅信贷评级
• 信贷评级影响银行批核按揭条件，如利率、贷款成数等

3️⃣ 计算买房总成本与额外费用

• 除了楼价和首期，还需计算额外开支，如：
• 印花税（首次置业 vs. 第二层物业差异）
• 律师费（约 $7,000 - $30,000）
• 按揭保险费
• 经纪佣金（一般为楼价 1%）
• 火险（按揭银行必须要求，若屋苑管理费已包含火险，则可豁免）
• 装修及搬迁费用

🔵 第 2 阶段：寻找及选择物业

4️⃣ 物色物业：选择新盘或二手楼

• 一手新盘：直接向开发商购买
• 二手楼：通过地产代理或个人交易购买
• 考虑因素：地区、楼龄、管理费、交通配套、学校网、投资潜力等

5️⃣ 进行物业估价与市场比较

• 可通过银行或测量师行估价，确保楼价符合市值，以利按揭批核
• 比较同区成交价，避免买贵

🟠 第 3 阶段：签订买卖合约

6️⃣ 签署「临时买卖合约」（Provisional Agreement for Sale & Purchase）

• 签约前支付 3%-5%「细订」，此阶段违约可能需损失订金
• 必须确保合约条款清晰，例如交楼期、单位配套、特殊条款等

7️⃣ 寻找律师处理「正式买卖合约」与法律程序

• 通常在签署「临约」14 天内签订正式买卖合约（Agreement for Sale & Purchase）
• 需支付「大订」（为楼价 10% 减去细订的部分），此时违约需赔偿较高金额

🟡 第 4 阶段：按揭申请与税项支付

8️⃣ 申请按揭与银行批核（Loan Application）

• 可同时向多间银行申请按揭，比较不同利率、贷款成数与条款
• 按需购买按揭保险（Mortgage Insurance Programme, MIP）
• 需提供入息证明（粮单、税单、MPF 缴交记录等）

9️⃣ 缴交印花税（Stamp Duty）

• 根据楼价支付不同税率的印花税

🟣 第 5 阶段：交易完成与收楼

🔟 完成交易，进行最后付款

• 按揭批核完成后，律师会安排完成交易并支付余额（通常透过银行转账）
• 交易完成后，地产代理会通知交楼日期

1️⃣1️⃣ 验楼与收楼

• 验收单位是否符合合约条款，如有问题应立即反映
• 建议聘请验楼师检查单位结构、水电、渗水等问题

1️⃣2️⃣ 办理业权转让及管理费用

• 签署转让契约（Assignment），正式成为业主
• 登记水、电、煤、管理公司，开始支付相关费用

🔴 第 6 阶段：搬入与后续安排

1️⃣3️⃣ 安排装修与家居设计

• 若需装修，可聘请装修公司或设计师进行改造
• 确保施工符合楼宇条例，避免违规装修

1️⃣4️⃣ 安排搬迁及新居登记

• 联络搬运公司安排搬家
• 通知政府部门（税务局、运输署）更新地址

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