香港征收一手楼空置税？英国、加拿大、澳大利亚空置税启示：空置两年，交税2倍
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香港早在2019年就提出空置税，希望解决房屋空置、开发商囤积一手楼的问题。到底什么是香港的空置税？税率是多少？全球范围内，如何参考英国、加拿大、澳大利亚、法国实施的空置税？实施空置税有何正面影响？本文将详细解读空置税。
香港空置税背景
香港政府注意到一手楼市场存在囤积问题，即开发商通过少量多批次销售新建单位，人为造成供应短缺，从而推高房价。
因此，香港政府在2019年推出了《差饷（修订）条例草案》，提到征收空置税，目的是减少新建房屋市场的囤货现象。但考虑到对经济的影响，该提议还未正式实施。
然而，2024年香港减少首次买楼买家缴交印花税的成本，对一手楼或二手楼买卖都是一个利好消息。撤辣后会不会又造成楼宇空置？或者开发商有意囤积楼盘推高楼价？这些疑问又开启新一轮的“空置税”讨论。
香港空置税税率
空置税提案要求：一手楼在获得入伙纸一年内若未售出或无至少六个月的出租记录，将被征收额外的差饷，相当于应课差饷租值的两倍。
目前，香港住宅的平均租金回报率大约在2.4%至2.6%之间，因此空置税大致相当于物业价值的5%。
香港空置单位情况
香港差饷物业估价署每年都会公布空置住宅情况，根据2024年《香港物业报告》，去年年底香港私人住宅空置率下降至4.1%，相当于52146个空置单位。
香港差饷物业估价署年底都会统计空置单位。根据统计方法，实际上没人使用的住宅单位即是空置，已售出但业主正在装修的单位也可能被计入空置统计。此外，一些单位虽已获发入伙纸，但未获发满意纸或转让同意书，也会被视为空置。
香港空置税影响
香港尚未对一手楼征收空置税，但对空置税仍有很大争议。
第一，对香港差饷物业估价署的空置单位统计方法有待商榷。业主仍在装修的单位或未获转让同意书的单位，被视为空置，可能对空置问题产生误解，推高香港整体的空置单位数量。
第二，开发商面对空置税有其他应对策略，可能令空置税成为摆设：例如
将新建项目转为租赁物业，如服务式住宅。
提供超长成交期，允许买家提前入住。
放慢建设进度，延迟申请入伙纸，从而推迟税款的产生。
第三，征收空置税可以迫使业主重新考虑其持有物业，将单位推向租赁市场或者转卖出去，这样不仅增加了市场供应，还可能对房价和租金水平产生压力。
空置税有什么好处？香港针对一手楼征税空置税，可以避免开发商人为限制供应以抬高楼价，减少囤积，抑制过高的楼价，亦可以增加政府税收。
哪些国家征收空置税？
全球范围内，有多个国家和城市对住宅单位征收空置税，目的是将其空置单位投入租房市场，增加住房供应，并抑制房地产投机行为。在这些国家，空置税英文称呼为：Vacant Home Tax, Underused Housing Tax, Vacant Residential Land Tax。
英国空置税
- 在英国，没有全国性的空置税政策，但许多地方政府对长期空置的住宅征收额外的Council Tax（地方税），例如，空置2年以上的房屋，需缴纳正常税额的2倍；空置5年以上的，需缴纳3倍；空置10年以上的，需缴纳4倍的正常税额。
- 这些政策使得房产所有者更有动力将空置房产出租或出售，以避免高额的税负。
- 税收的增加有助于地方政府增加对社会服务的投资，尤其是住房和社区发展项目。
加拿大空置税
- 温哥华：2017年开始实施空置税，税率最初设为房产估值的1%，后来在2021年增至3%。政策目的是为了解决严重的住房短缺问题，促进房产的出租。
- 多伦多：2022年开始实施空置税，税率为房产估值的1%。
- 在温哥华，空置税的实施显著提高了住宅出租率，初步统计显示有数千套住宅重新进入租赁市场。同时，这些税收被用于资助当地的住房和家庭服务。
- 多伦多政府预计这一政策能够将更多房产推向租赁市场，同时为市政府带来新增的税收，用于住房发展项目。
澳大利亚空置税
- 墨尔本：自2018年起实施空置税，税率为房产估值的1%，适用于市中心和一些内环区域的房产，若房产一年内空置超过6个月，则需要缴税。
- 该政策推动了房东将更多空置物业投入租盘市场，增加住房供应，尤其是在供应紧缺的市中心地区。
- 税收被用来资助当地的住房发展计划，以增加可负担房屋的数量。
法国空置税
- 巴黎：从1999年开始对空置超过两年的住宅征收税款，税率从12.5%起步，随着空置时间增长可达到25%。
- 此政策成功地将大量空置房产推回租屋市场，特别是在巴黎市中心等高需求区域。
- 长期空置税的高税率驱使房产所有者重新考虑长期持有空置物业的经济可行性。
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