香港一手樓要收空置稅？英國、加拿大、澳洲空置税啟示：空置兩年，繳稅2倍
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香港早在2019年已提出空置稅，希望減少空置單位、開發商囤積一手樓等問題。香港空置稅到底是什麼？空置稅稅率幾多？全球範圍內，如何參考英國、加拿大、澳大利亞、法國推行空置稅？推行空置稅是否有正面影響？一文看清空置稅。
香港空置稅背景
香港政府留意到一手樓市場存在囤積問題，即發展商通過少量多批次銷售新建單位，人為造成供應短缺，從而推高房價。
由此，香港政府在2019年推出了《差餉（修訂）條例草案》，其中提及徵稅空置稅，目的是減少新建房屋市場的囤貨現象。但考慮到對經濟的影響，該提議仍未正式推行。
然而，2024年港府樓市撤辣，減少首次買樓買家繳交印花稅的成本，對一手樓或二手樓買賣都是一個利好消息。而減辣後會不會又造成樓宇空置？或者開發商有意囤積樓盤推高樓價？這些疑問又開啟新一輪的「空置稅」討論。
香港空置稅稅率
空置稅提案要求：一手樓在獲得入伙紙一年內若未賣出或無至少六個月的出租紀錄，將被徵收額外的差餉，相當於應課差餉租值的兩倍。
目前，香港住宅的平均租金回報率大約在2.4%至2.6%之間，因此空置稅大致相當於物業價值的5%。
香港空置單位情況
香港差餉物業估價署每年都會公布空置住宅情況，根據2024年《香港物業報告》，去年年底香港私人住宅空置率下降至4.1%，相當於52146個空置單位。
香港差餉物業估價署年底年底都會統計空置單位。根據統計方法，實際上沒人使用的住宅單位即是空置，已售出但業主正在裝修的單位也可能被計入空置統計。此外，一些單位雖已獲發入伙紙，但未獲發滿意紙或轉讓同意書，也會被視為空置。
香港空置稅影響
香港尚未對一手樓徵收空置稅，但對空置稅仍有很大爭議。
第一，對香港差餉物業估價署的空置單位統計方法有待商榷。業主仍在裝修的單位或未獲轉讓同意書的單位，被視為空置，可能對空置問題產生誤解，推高香港整體的空置單位數量。
第二，開發商面對空置稅有其他應對策略，可能令空置稅成為擺設：例如
- 將新建項目轉為租賃物業，如服務式住宅。
- 提供超長成交期，允許買家提前入住。
- 放慢建設進度，延遲申請入伙紙，從而推遲稅款的產生。
第三，徵收空置稅可以迫使業主重新考慮其持有物業，將單位推向租賃市場或者轉賣出去，這樣不僅增加了市場供應，還可能對房價和租金水平產生壓力。
空置稅有什麼好處？香港針對一手樓徵稅空置稅，可以避免發展商人為限制供應以抬高樓價，減少囤積，抑制過高的樓價，亦可以增加政府稅收。
哪些國家徵收空置稅？
全球範圍內，有多個國家和城市對住宅單位徵收空置稅，目的是將其空置單位投入租房市場，增加住房供應，並抑制房地產投機行為。在這些國家，空置稅英文稱呼為：Vacant Home Tax, Underused Housing Tax , Vacant Residential Land Tax.
英國空置稅
- 在英國，沒有全國性的空置稅政策，但許多地方政府對長期空置的住宅徵收額外的Council Tax（地方稅），例如，空置2年以上的房屋，需繳納正常稅額的2倍；空置5年以上的，需繳納3倍；空置10年以上的，需繳納4倍的正常稅額。
- 這些政策使得房產所有者更有動力將空置房產出租或出售，以避免高額的稅負。
- 稅收的增加有助於地方政府增加對社會服務的投資，尤其是住房和社區發展項目。
加拿大空置稅
- 溫哥華：2017年開始實施空置稅，稅率最初設為房產估值的1%，後來在2021年增至3%。政策目的是為了解決嚴重的住房短缺問題，促進房產的出租。
- 多倫多：2022年開始實施空置稅，稅率為房產估值的1%。
- 在溫哥華，空置稅的實施顯著提高了住宅出租率，初步統計顯示有數千套住宅重新進入租賃市場。同時，這些稅收被用於資助當地的住房和家庭服務。
- 多倫多政府預計這一政策能夠將更多房產推向租賃市場，同時為市政府帶來新增的稅收，用於住房發展項目。
澳洲空置稅
- 墨爾本：自2018年起實施空置稅，稅率為房產估值的1%，適用於市中心和一些內環區域的房產，若房產一年內空置超過6個月，則需要繳稅。
- 該政策推動了房東將更多空置物業投入租盤市場，增加住房供應，尤其是在供應緊缺的市中心地區。
- 稅收被用來資助當地的住房發展計劃，以增加可負擔房屋的數量。
法國空置稅
- 巴黎：從1999年開始對空置超過兩年的住宅徵收稅款，稅率從12.5%起步，隨著空置時間增長可達到25%。
- 此政策成功地將大量空置房產推回租屋市場，特別是在巴黎市中心等高需求區域。
- 長期空置稅的高稅率驅使房產所有者重新考慮長期持有空置物業的經濟可行性。
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