香港負資產：什麼叫Call窿？幾時銀行會Call loan？ 如何應對Call Loan？

香港樓市的波動性讓負資產成為了一個備受關注的問題。負資產現象對業主帶來的財務壓力不可小覷，亦對市場產生深遠的影響。本文將深入探討什麼是負資產、其成因和影響，並提供如何應對Call Loan的實用建議，幫助業主更好地應對市場變化。

什麼是負資產？

負資產，簡單來說，就是資產價值低於所欠的貸款額。對於香港的業主來說，當物業的市場價值低於尚未償還的銀行貸款時，業主即陷入負資產狀態。這意味著即使業主出售物業，也無法償還全部貸款金額，從而面臨財務困境。

2024年香港負資產創20年新高

香港的負資產數量在2024年第1季達到32,073宗，創下了近20年的新高。相比上一季，負資產宗數大幅增加27.5%，涉及負資產的貸款也按季上升了25.9%，達到1,653億元。這些數據表明，香港的負資產問題正在惡化，對業主和金融機構的風險不斷增加。

負資產有哪些？

負資產的範疇不僅限於住宅物業，還包括商業物業和其他資產。

• 住宅物業負資產：最常見的負資產情況，當樓市下跌，物業估值低於貸款額，業主無法償還貸款。
• 商業物業負資產：商業地產價值波動大，當市場需求下降或經濟惡化，商業物業容易成為負資產。
• 其他資產負資產：企業投資的設備或車輛等資產，當市值低於借貸金額時，也會陷入負資產。

如何計算負資產？

計算公式：負資產 = 物業市值 - 尚欠銀行貸款額

計算步驟：

1. 估算物業市值：這可以通過市場比較法或直接向銀行查詢估值。
2. 查詢尚欠貸款額：業主可以從貸款合約或銀行賬戶中獲得這一信息。
3. 計算負資產：用物業市值減去尚欠貸款額，即可得出負資產金額。

舉例來說，如果某物業的市值為400萬元，而業主尚欠銀行貸款額為450萬元，那麼負資產金額為50萬元（400萬 - 450萬 = -50萬）。

點解會發生負資產？

樓價急速回調

香港樓市的調整和經濟波動是導致負資產的主要原因。特別是在政府政策變動和經濟形勢惡化的情況下，樓市價格可能會大幅下跌，從而導致物業價值低於貸款額。

例如，2019年政府施政報告中放寬按揭保險，導致借貸比例增加。很多業主僅支付較少的首期，即可借取高比例貸款，一旦樓價下跌，這些業主很容易陷入負資產。

高槓桿借貸

高成數按揭是一個高風險的因素，因為借款人僅支付少量首期便能獲得大額貸款。當市場稍有波動，物業估值便會大幅下跌，業主容易陷入負資產。

根據金管局的數據，按揭比率的提高直接導致負資產數量的增加。業主借取高成數按揭，即使樓價小幅回調，也可能導致物業價值低於貸款額。

什麼叫Call窿？

Call Loan 的全稱是Callable Loan，意思是可被要求提前償還的貸款。具體來說，這是一種短期貸款，通常是按天計息，借款人在需要時可以隨時借用資金。另一方面，銀行或財務機構也可以要求業主提前償還貸款，以降低其風險。Call Loan通常發生在物業估值低於貸款額的情況下。

Call Loan的優勢與劣勢

Call Loan 申請流程

1. 了解需求：確定需要的資金金額和用途。
2. 選擇貸款機構：根據條件選擇合適的貸款機構。
3. 提交申請：填寫申請表格並提交所需文件。
4. 逐筆議價：與貸款機構商討貸款條件，達成協議。
5. 審批與放款：貸款機構審批通過後，簽訂合同並放款。

注意事項

• 審核信用評級：貸款機構會根據借款人的信用評級決定貸款條件，維持良好的信用記錄有助於獲得更優惠的條件。
• 關注利率變化：call loan的利率會隨市場變化而波動，借款人應關注市場動態，選擇合適的還款時機。

幾時會Call loan？

• 物業估值大幅下跌：當物業價值跌至低於貸款額時，銀行為降低風險，可能會要求提前償還貸款。這樣做是為了確保其貸款不會因為物業價值下跌而無法回收。
• 借款人違約：如果借款人無法按時還款，或出現其他違約行為，銀行可能會啟動Call Loan。這是為了避免貸款風險進一步擴大。
• 香港Call Loan：香港的Call Loan現象較少見。這是因為香港物業市場相對活躍，物業易於轉手，銀行通常不會輕易要求提前償還貸款，以避免增加管理成本和風險。

物業變負資產，銀行會即刻Call Loan再收樓？

作為物業的債權人，銀行有權隨時要求提前收回貸款，並根據具體情況決定是否收回物業。

Call loan的金額可以根據物業的最新估值與原有貸款的差價來確定，有時也可能要求業主償還整筆貸款。如果業主無法支付這筆費用，銀行有權收回物業並將其拍賣，這些物業通常被稱為「銀主盤」。

然而，樓市起伏不定，銀行通常不會因為物業成為負資產就立即要求收樓。主要原因是銀行在執行 Call Loan、收樓及拍賣過程中，需要投入大量的時間和行政成本。如果業主無法償還欠款，這些款項很容易變成壞帳，增加銀行的損失風險。

此外，當銀行批准高成數按揭貸款時，超過6成的貸款額通常由按揭保險公司擔保，這減少了銀行的放貸風險。因此，即使物業成為負資產，銀行也不會立刻採取行動。只要業主能按時還款，通常情況下，銀行不會要求立即償還貸款。

如何避免負資產被銀行Call Loan？

為了避免陷入被銀行Call Loan的困境，最緊要是避免「高槓桿借貸」。在香港，首次置業可以通過政府按揭保險計劃最多借入9成按揭，或者通過發展商提供的高成數按揭，最高可借9成半按揭。但是，如此高槓桿借貸，樓價跌半成至2成，物業分分鐘就會變成負資產。

因此，為了避免負資產被銀行Call Loan，業主同準買家一定要注意以下投資策略：

• 減少高槓桿借貸：建議業主降低借貸比例，選擇低成數按揭，以減少負資產風險。這樣可以在市場波動時保持更大的財務靈活性。
• 計劃首期支付：業主應該計劃足夠的首期支付，避免過度依賴貸款。這樣即使樓價下跌，業主也能夠承擔損失，避免陷入負資產。
• 建立後備資金：設立緊急資金是應對市場波動的重要措施。業主應該養成定期儲蓄的習慣，建立足夠的後備資金，以應對可能的財務困境。
• 投資策略建議：業主可以考慮多元化投資，將資金分散到不同的資產類別，降低風險。這樣可以在市場波動時，減少對單一資產的依賴。

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負資產與Call Loan風險雖然在香港不常見，但對業主和市場影響深遠。了解其成因和影響，並採取預防措施，是減少風險的關鍵。業主應該謹慎評估財務狀況，選擇合適的借貸比例，並保持良好的償債紀律，以應對市場波動。

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