香港樓契管理實用指南：如何贖回、存放、補領？

買賣物業時一定會聽過買賣合約同樓契，兩者究竟有何分別？辛辛苦苦供完樓，如何贖回樓契？拿回樓契應該如何安全存放？樓契遺失該如何補領？自己去田土廳補領樓契副本可以嗎？一文解答所有關於香港樓契的問題。

買賣合約 vs 樓契，分別是什麼？

買賣合約

買賣合約是一份法律文件，主要用於確立買賣雙方就房地產交易所達成的協議。此合約通常包括物業的基本資料（如地址、面積）、交易價格、付款方式、交易條件等詳細資料。當中還會列明雙方的權利與義務，並由買賣雙方簽署。此合約是交易過程的初步階段，標誌著買方對該物業擁有購買權利。

樓契

樓契則是一份更為正式和具有法律約束力的文件，用於確認房地產的所有權從賣方轉移到買方。當買賣合約達成後，律師會根據合約內容製作樓契。簽署樓契後，買方便成為物業的法律持有人。樓契通常包括諸如入伙紙、授權書、地契、大廈公契以及單位圖則等文件，是物業權益轉移的決定性證明。

法律角度

根據《物業轉易及財產條例》第4條，所有權的轉移必須透過「契約形式」來進行。即使買賣合約已經簽署，它僅代表買方擁有購買該單位的權利，但並不足以作為物業轉讓的法律證據。因此，樓契的訂立對於完成物業交易至關重要。

供完樓怎么贖回樓契

當香港的業主完成所有按揭貸款後，贖回樓契的過程涉及幾個關鍵步驟。這一過程不僅對保護業主的資產權益至關重要，同時也涉及與銀行和律師的密切合作。以下是詳細的步驟說明：

1. 了解物業的抵押情況
   • 當業主透過銀行按揭購房時，物業通常會作為抵押品，樓契則被銀行保管。
   • 銀行在土地註冊處註冊了按揭押記令，這個記錄對於後續贖契流程非常關鍵。可以通過土地查冊來檢查物業是否註冊按揭押記令。
   • 如果未來有意購入該物業的新買家，他們的律師和銀行會需要檢視這份樓契，以決定是否同意新的按揭貸款。

1. 開始贖契流程
   • 一般情況下，當業主接近還清按揭時，銀行會提醒進行贖契安排，但也有可能需要業主主動聯繫銀行。
   • 業主需要透過指定律師行處理相關手續。這包括準備贖契文件、確認按揭貸款全數還清、以及將文件註冊至土地註冊處。
   • 過程通常需時約三至四個月，並可能產生約二、三千元的費用。
   • 並非所有律師行均有資格處理贖契事宜，業主應先向銀行確認所選擇的律師行是否獲得批准執行相關手續。
     1. 樓契的取回與保管
        • 贖契完成後，業主會取回樓契，此時物業無任何按揭負擔，成為「現契樓」。
        • 業主必須負責妥善保存樓契，因為一旦樓契遺失，將無法補領，僅能透過律師宣誓取得副本。
        • 樓契的遺失或不完整，「無契樓」的情況下，銀行未必願意承造按揭，可能導致未來出售物業時被買家壓價，影響物業價值。

香港樓契如何存放

在香港，樓契的安全存放是業主需謹慎處理的事宜。以下是幾種常見的樓契存放方法，每種方式都有其利弊：

1. 家中儲存
   • 業主可將樓契放置於家中的保險箱或其他安全處所。
   • 優點：隨時可取，方便快捷。
   • 缺點：若家中發生如火災等意外，樓契可能遭受損毀。建議使用防火、防水的保險箱，並定期檢查其狀態。
3. 律師行保管
   • 某些律師行提供樓契保管服務，尤其在處理贖契手續時。
   • 優點：相較於家中儲存，安全性較高。
   • 缺點：如果律師行遇到營運問題（如被接管），可能導致取回樓契時出現延遲。業主在選擇律師行時應進行充分的背景調查。
5. 銀行保險箱：
   • 將樓契儲存在銀行的保險箱中。
   • 優點：提供極高的安全保障，減少遺失或損毀的風險。
   • 缺點：由於需求高，可能不易租用，且每年租金約為2,000港元。對於體積較大的樓契文件，空間可能有限。隨著租金及人工增長，銀行保險箱隔幾年會加價一次。
7. 銀行專業儲存服務：
   • 部分銀行提供專門的樓契儲存服務。
   • 優點：安全可靠，且銀行的專業管理可增加其他相關方（如買家、律師）的信心。
   • 缺點：年費相對較高，通常在3,000至4,000港元之間。隨著租金及人工增長，銀行存契費隔幾年會加價一次。
9. 透過翻按方式儲存：
   • 即使業主已供完樓，仍可選擇進行翻按，將樓契抵押於銀行。
   • 優點：樓契在銀行安全抵押，同時可利用翻按所得的資金進行投資或其他財務規劃。
   • 缺點：進行翻按意味著業主需要重新向銀行借款，即使這筆款項被存放在特定的戶口以減少利息開支，業主仍需要支付一定的利息，並要需要時刻留意市場利率變化，因為利率的變動會影響按揭成本。

樓契遺失如何補領

樓契在香港物業市場中的重要性不容忽視，它相當於物業的「出生證明」和「身份證明」。若遺失樓契，業主應該如何補領？

如果遺失物業樓契，業主必須透過委託律師來進行補領程序。律師會協助業主從田土廳取得樓契的核證副本，俗稱為「影印契」。這個過程包括業主需要進行宣誓，詳細說明樓契遺失的原因和過程。宣誓後，律師將向土地註冊處申請樓契的核證樣本。值得注意的是，核證副本具有與正本相同的法律效力。然而，需要留意的是，並非所有樓契文件都能在土地註冊處找到。如果文件遺失，則無法補回，因此業主應妥善保存樓契。

「無契樓」和「半契樓」的負面影響

香港地產市場上出現的「無契樓」和「半契樓」都是指樓契的遺失或不完整。這種情況下，物業的所有權可能變得模糊不清，從而對物業的價值和交易安全造成負面影響。

遺失樓契可能帶來的後果:

• 物業貶值：即使補領了副本，物業可能會被視為樓契不完整，進而影響業權的完整性。這種情況下，買家可能會要求降價，或者業主在售賣時不得不接受較低的價格。
• 買家可終止合約：如果業主在簽署買賣合約後遺失樓契，或無法提供完整樓契，買家有權終止交易並取回訂金。此外，買家還可能要求業主賠償因等待期間房價上漲所造成的損失，代理佣金和律師費等。
• 銀行拒絕批准按揭：鑑於過去曾有騙徒利用偽造的樓契副本進行詐騙，銀行在審批按揭時通常只接受樓契的正本。這意味著，如果業主只有樓契的副本，可能無法成功申請按揭。

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