一文睇清香港商住大廈租盤

因為變形金剛4，越來越多遊客到鰂魚涌怪獸大廈打卡。其實，香港有近2000個商住大廈，是不是好驚訝？不過，不是所有商住大廈都有鰂魚涌怪獸大廈咁大、咁出名。讓我們一齊由商住大廈定義開始，了解香港商住大廈，分析下商住兩用大廈租盤有什麼好處同壞處。

商住大廈定義

商住大廈其實就是香港《建築物條例》中「綜合用途建築物」的意思。香港商住兩用大廈在20世紀50至60年代曾經非常流行，配合香港輕工業的發展。其後，這類商住大廈多轉變為沿街商舖，有服裝、中醫藥、健康食品和書籍等商舖的大廈。因此，通常商住大廈典型特徵是底層設有商場，而商場上方則建有住宅單位。

商住兩用大廈發展

香港的商住兩用大廈是一種特殊的建築，它們最初是根據1950年代的建築規例建造的，這些規例讓開發商盡量利用每塊地的建築空間。結果，大廈成為巨大建築群，街道變得擁擠，影響了光線和通風。

後來，港府為了改善這種情況，於1960年代制定了新的規則，限制建築的大小和形狀。新的大廈通常有底層的商業空間和上面的住宅單位，看起來比較高而窄。雖然新的建築規則在1966年才開始實行，但由於各種原因，直到1970年代初，才真正看到這種新型態的大廈普及。今天在香港，我們仍然可以看到這些商住兩用大廈。

鰂魚涌怪獸大廈

香港的鰂魚涌怪獸大廈是一個獨特且著名的旅遊打卡點。這座大廈由五棟相連的舊式商住大廈組成，分別是「海山樓」、「益昌樓」、「海景樓」、「福昌樓」和「益發樓」。由於沒有一個統一的名稱，加上它巨大的規模，被俗稱為「怪獸大廈」。這座大廈於1964年開始興建，因發展商資金問題而暫停，最終在1972年完工。

怪獸大廈因其在《變形金剛4》和《攻殼機動隊》兩部荷里活大片中的出現而聞名。它的建築特色獨特，不僅外觀像城堡一般龐大，還擁有極高的居住密度。五棟大樓總共擁有2,443個住宅單位，估計居住人口可達10,000人。其佔地面積約0.01平方公里，相當於每平方公里有100萬人居住，可能是全球最密集的居住環境之一。

除了怪獸大廈外，香港還有其他著名的舊式商住大廈，例如尖沙咀的重慶大廈、灣仔的美華大廈和中滙大樓等，都是香港的重要地標。

香港商住兩用租盤

近年來，香港的許多舊式商住大廈已經進行了翻新，轉型為現代化的住宅或服務式住宅。舉例來說，位於堅尼地城的同發大樓，原建於1963年，於2014年經過翻新後轉變為高級公寓。同樣地，尖沙咀的前百萬龍大廈（建於1961年）也在2015年完成翻新，轉型為服務式住宅，並更名為The Camphora。

太古地產也參與了這種轉型趨勢，將灣仔的永豪閣和永豐大廈改造為名為STAR STUDIOS的精品住宅。這些翻新過的住宅的租金與同區新建的高端住宅相當，例如囍滙的細單位，顯示了這些翻新舊大廈在市場上的高價值。

商住大廈單位好處與壞處

通過以上介紹，我們了解到商住兩用大廈大概可以分兩種：一種是舊樓未改造，有著密集擁擠的居住環境，好似鰂魚涌怪獸大廈；一種是舊樓已改造，但是租金堪比新樓，好似太古STAR STUDIOS。站在租樓的角度上，考慮香港商住大廈單位了解其好處與壞處：

優勢：

• 地理位置優越：商住大廈通常位於市中心或交通便利的地區，方便租戶出行和生活。
• 多功能性：商住兩用的設計使得住宅可以同時用於商業活動，適合自僱人士或小型企業主。
• 舊樓改造後的現代化設施：對於已經改造的舊樓，它們可能會提供更新、更現代化的設施，如更新的廚房或浴室，提升居住體驗。

劣勢：

• 高租金：尤其是對於已經改造的舊樓，租金可能與新建樓盤相當，對預算有限的租戶來說可能是一個挑戰。
• 密集擁擠的居住環境：未改造的舊樓通風、採光、衛生環境較差，影響生活質量。
• 保養問題：舊建築的維護和保養可能不如新建築，可能會出現一些設施老化或故障的問題。
• 噪音和隱私問題：由於商業活動，可能會有噪音干擾，且居住與工作空間混合可能會影響個人隱私。

選擇租住香港商住大廈單位時，重要的是要衡量自己的需求與預算，並仔細考慮所選單位的具體條件和位置。對於那些尋求方便的地理位置和靈活的生活工作空間的人來說，商住大廈可能是一個不錯的選擇。但對於那些尋求更寬敞、安靜居住環境的租戶來說，可能需要考慮其他選項。

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