香港楼契管理实用指南：如何赎回、存放、补领？
购买物业时一定会听过买卖合约同楼契，两者究竟有何区别？辛辛苦苦供完楼，如何赎回楼契？拿回楼契应该如何安全存放？楼契遗失该如何补领？自己去田土厅补领楼契副本可以吗？一文解答所有关于香港楼契的问题。
买卖合约 vs 楼契，区别是什么？
买卖合约
买卖合约是一份法律文件，主要用于确定买卖双方就房地产交易所达成的协议。此合约通常包括物业的基本资料（如地址、面积）、交易价格、付款方式、交易条件等详细资料。其中还会列明双方的权利与义务，并由买卖双方签署。此合约是交易过程的初步阶段，标志着买方对该物业拥有购买权利。
楼契
楼契则是一份更为正式和具有法律约束力的文件，用于确认房地产的所有权从卖方转移到买方。当买卖合约达成后，律师会根据合约内容制作楼契。签署楼契后，买方便成为物业的法律持有人。楼契通常包括诸如入伙纸、授权书、地契、大厦公契以及单位图则等文件，是物业权益转移的决定性证明。
法律角度
根据《物业转易及财产条例》第4条，所有权的转移必须通过 “契约形式” 来进行。即使买卖合约已经签署，它仅代表买方拥有购买该单位的权利，但并不足以作为物业转让的法律证据。因此，楼契的订立对于完成物业交易至关重要。
供完楼怎么赎回楼契
当香港的业主完成所有按揭贷款后，赎回楼契的过程涉及几个关键步骤。这一过程不仅对保护业主的资产权益至关重要，同时也涉及与银行和律师的密切合作。以下是详细的步骤说明：
1. 了解物业的抵押情况
当业主通过银行按揭购房时，物业通常会作为抵押品，楼契则被银行保管。银行在土地注册处注册了按揭押记令，这个记录对于后续赎契流程非常关键。可以通过土地查册来检查物业是否注册按揭押记令。如果未来有意购入该物业的新买家，他们的律师和银行会需要检视这份楼契，以决定是否同意新的按揭贷款。
2. 开始赎契流程
一般情况下，当业主接近还清按揭时，银行会提醒进行赎契安排，但也有可能需要业主主动联系银行。业主需要通过指定律师行处理相关手续。这包括准备赎契文件、确认按揭贷款全数还清、以及将文件注册至土地注册处。
赎契过程通常需时约三至四个月，并可能产生约二、三千元的费用。并非所有律师行均有资格处理赎契事宜，业主应先向银行确认所选择的律师行是否获得批准执行相关手续。
3. 楼契的取回与保管
赎契完成后，业主会取回楼契，此时物业无任何按揭负担，成为 “现契楼”。业主必须负责妥善保存楼契，因为一旦楼契遗失，将无法补领，仅能通过律师宣誓取得副本。
楼契的遗失或不完整，“无契楼”的情况下，银行未必愿意承造按揭，可能导致未来出售物业时被买家压价，影响物业价值。
香港楼契如何存放
在香港，楼契的安全存放是业主需谨慎处理的事宜。以下是几种常见的楼契存放方法，每种方式都有其利弊：
1. 家中储存：业主可将楼契放置于家中的保险箱或其他安全处所。
- 优点：随时可取，方便快捷。
- 缺点：若家中发生如火灾等意外，楼契可能遭受损毁。建议使用防火、防水的保险箱，并定期检查其状态。
2. 律师行保管：某些律师行提供楼契保管服务，尤其在处理赎契手续时。
- 优点：相较于家中储存，安全性较高。
- 缺点：如果律师行遇到营运问题（如被接管），可能导致取回楼契时出现延迟。业主在选择律师行时应进行充分的背景调查。
3. 银行保险箱：将楼契储存在银行的保险箱中。
- 优点：提供极高的安全保障，减少遗失或损毁的风险。
- 缺点：由于需求高，可能不易租用，且每年租金约为2,000港元。对于体积较大的楼契文件，空间可能有限。随着租金及人工增长，银行保险箱隔几年会加价一次。
4. 银行专业储存服务：部分银行提供专门的楼契储存服务。
- 优点：安全可靠，且银行的专业管理可增加其他相关方（如买家、律师）的信心。
- 缺点：年费相对较高，通常在3,000至4,000港元之间。随着租金及人工增长，银行存契费隔几年会加价一次。
5. 通过翻按方式储存：即使业主已供完楼，仍可选择进行翻按，将楼契抵押于银行。
- 优点：楼契在银行安全抵押，同时可利用翻按所得的资金进行投资或其他财务规划。
- 缺点：重新向银行借款，即使这笔款项被存放在特定的户口以减少利息开支，业主仍需要支付一定的利息，并要需要时刻留意市场利率变化，因为利率的变动会影响按揭成本。
如何补领丢失的楼契
在香港的房地产市场中，楼契的重要性不容忽视，它等同于物业的“出生证明”和“身份证明”。如果丢失了楼契，业主应该如何补领？
如果丢失了物业的楼契，业主必须通过委托律师来进行补领程序。律师会协助业主从土地注册处获取楼契的核证副本，俗称为“影印契”。这个过程包括业主需要进行宣誓，详细说明楼契丢失的原因和过程。宣誓后，律师将向土地注册处申请楼契的核证样本。值得注意的是，核证副本具有与正本相同的法律效力。然而，需要注意的是，并非所有楼契文件都能在土地注册处找到。如果文件丢失，则无法补回，因此业主应妥善保存楼契。
“契楼不完整”的负面影响
在香港房地产市场上，出现的“无契楼”和“半契楼”都是指楼契丢失或楼契不完整。在这种情况下，物业的所有权可能变得模糊不清，从而对物业的价值和交易安全造成负面影响。
丢失楼契可能带来的后果：
- 物业贬值：即使补领了副本，物业可能会被视为楼契不完整，进而影响产权的完整性。在这种情况下，买家可能会要求降价，或者业主在售卖时不得不接受较低的价格。
- 买家可终止合约：如果业主在签署买卖合约后丢失楼契，或无法提供完整楼契，买家有权终止交易并取回订金。此外，买家还可能要求业主赔偿因等待期间房价上涨所造成的损失、代理佣金和律师费等。
- 银行拒绝批准按揭：鉴于过去曾有骗子利用伪造的楼契副本进行诈骗，银行在审批按揭时通常只接受楼契的正本。这意味着，如果业主只有楼契的副本，可能无法成功申请按揭。
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