業主與租霸的對抗：從行為特徵到追租收樓實戰策略
在香港租屋市場上，識別租霸是每個業主必須掌握的技能。租霸通常會利用各種手段來逃避責任、拖欠租金，甚至故意破壞租賃物業，造成業主极大的經濟损失和精神壓力。以下是一些識別租霸的常見特徵，以及他們常用的手法：
- 有限公司名義簽約：租霸可能會建立一個成本低廉的有限公司來簽訂租約。比如，他們以「XYZ Trading Ltd.」的名義租房，當問題出現時，這家公司卻是個沒有資產的空殼公司。這樣一來，即便業主發現租金拖欠，想要追回損失也難以找到負責的個人。
- 拖欠租金的行為模式：租霸經常拖欠租金，不是偶爾的一兩天，而是長達數周甚至數月。具體例子，如果一名租客連續兩個月未繳納租金，並且對業主的提醒視而不見，這應該引起業主的警覺。
- 故意破壞租賃物業：租霸可能會有計劃地破壞租賃物業，不僅限於畫鴉或小損壞。例如，故意在牆壁上鑽孔、破壞水管或電路，使得修復成本高昂且耗時。
- 報復性破壞：當業主試圖采取行動時，租霸可能進行更加惡劣的報復性破壞。比如，當業主發出逐客令後，租霸用膠水堵塞門鎖，或者故意損壞公共設施，如電梯或大樓入口的門。
- 缺乏可靠的工作和收入證明：租霸可能自稱是高收入職業人士，卻只能提供身份證和銀行對賬單。當業主要求提供工作證明或最近的薪水單時，他們卻無法提供，或提供的證明看起來明顯經過篡改。
- 避免第三方參與租房過程：租霸經常直接從業主處租房，避免律師或房產經紀介入。他們可能會提出看房時不帶任何第三方，以減少正式紀錄和潛在的法律干預。
- 提出高於市價的租金：為了快速獲得租約，租霸可能願意支付高於市場價格的租金。例如，如果市場租金是每月10,000港元，租霸可能不問價就同意每月支付12,000港元，但要求減少押金或快速入住。
- 恐嚇或威脅行為：當業主試圖追討欠租時，租霸可能表現出極為惡劣的態度，甚至恐嚇或直接威脅業主及其家人，或者在社交媒體上散布關於業主的負面信息。
- 頻繁維修及更換家電：有些租客面對任何小問題都要求業主介入解決，甚至於一些簡單的維修問題，如廚房和洗手間的渠管淤塞，也要求業主處理。這類租客可能每年都會要求更換或維修家電，如冷氣機、煮食爐、抽油煙機、電熱水爐等。
- 在租金中扣除維修及更換支出：這些租客可能會抱有一種租金包括所有費用的心態。如果業主拒絕進行維修或更換，這些租客可能會擅自行動，之後將費用從租金中直接扣除。儘管法律明確規定租客不能以此方式抵銷租金，但追討往往涉及複雜的訴訟過程，結果通常是業主選擇忍受損失或自行解決問題。
選擇理想租客的七大策略
為了幫助業主找到理想的租客，LetsGetHome提供了更詳細和實用的策略，避免遇到租霸。
1. 詳細核實工作及收入證明
外觀和談吐不能完全反映一個人的品質，為了確保租客有足夠的財務能力支付租金，業主可以要求租客提供最近3個月的薪水單、在職證明，甚至是過去3-6個月的銀行流水證明，以評估其財務狀況和支付租金的能力。
對於自願提供的租客，可以考慮進一步要求信用報告，這樣可以從中發現是否存在過往欠債或信用不良的問題。請注意，這可能需要租客自己先行申請，且涉及個人隱私，因此需謹慎處理。
2. 深入了解租客的背景和行為
透過與租客的對話，瞭解其過去的居住歷史、離開前租屋的原因、目前的職業狀況以及生活習慣，從而判斷其為人是否可靠。業主可以從對話中發現租客是否有與前任業主發生爭議，或是否有不一致的陳述，以評估其誠信度。
3. 未簽正式租約不交匙
直到雙方簽訂了正式的租賃合同並完成了合同的釐印（這是法律要求，以確保租約具有法律效力），業主才應交付房屋鑰匙。這可以防止租客在沒有正式承諾的情況下佔用物業。
4. 利用社交媒體翻閱租霸黑名單
透過Facebook、Telegram等社交平台上的業主群組，查看潛在租客是否為租霸，但要留意這些信息可能需要進一步核實，例如讓潛在租客提供相關的工作及收入證明。
5. 租約條款的全面性和保護措施
租約中應明確列出所有條款，包括租金額度、租期、按金條款、維修責任、以及雙方的其他權利和義務。重要的是，所有口頭約定都應該書面化，以防未來的爭議。收取「兩按一上」的按金，即兩個月的保證金加上第一個月的租金，這是一種常見的保護業主利益的措施，確保在遇到問題時有足夠的財務緩衝。
6. 選擇透明合理的放盤平台
網上放盤平台通常沒有審核機制，業主和租客雖然享有自由溝通的便利，但也缺乏保障。LetsGetHome不僅是一個專注香港租樓市場的平台，而且提供透明定價、按需付費的代理服務，根據業主的需求，核查租客的收入與打釐印，保障業主放租安全。
避開租霸業主應做的預防措施
- 保留追租記錄：保存所有租金交易記錄和通訊紀錄作為證據。
- 考慮減租：與遇到困難的良好租客商討，商讨減免租金，以免長期空置損失。
- 及時採取行動：一旦租客拖欠租金，應在租約規定的寬限期後立即採取法律行動。
- 確保已通知差餉物業估價署：出租物業後需在一個月內，向差餉物業估價署提交《CR109 新租出或重訂協議通知書》，否則小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。
- 購買涵蓋租霸保障的業主保險：業主可以考慮購買「物業出租業主保險」，這種保險不僅承擔部分家居保險的功能，保障出租物業的家居財務，還提供租金損失及物業業主法律責任保障。
面對租霸業主應如何收樓？
在香港，處理租客拖欠租金的情況通常不屬於刑事案件，而是通過民事途徑解決，向土地審裁處申請收樓。當租客欠租超過15天，業主便有權採取以下步驟追討租金並可能終止租約及收回物業。
- 確認租約合法性：首先，業主必須確保租約已正式打釐印，以確認其合法有效。若租約未打釐印，業主需補打並可能面臨高達十倍釐印費的罰款，以及需支付港幣$310的附加費用。這些開支可在後續向土地審裁處或小額錢債審裁處追回。
- 提交申請文件：業主須向審裁處提交一系列文件，包括身份證明、已打釐印的租約正副本、證明物業業權的文件，以及填妥的《申請通知書》表格22和《致實際管有或居住者通知書》，並支付相應費用。
- 通知租客：在提交《申請通知書》後的7天內，業主必須向租客提供相關文件副本，並將《致實際管有或居住者通知書》的副本貼在物業單位門口，持續3天。若租客在7天內未提出異議，業主可申請審裁處直接作出判決。
- 收樓程序：一旦獲得審裁處的判決書，業主可申請收樓令，並由執達吏協助執行。業主需要支付相關按金，成功收樓後，可從中扣除相關費用後取回餘款。
