租霸最全资料库：业主追租收楼实战手册

在香港租房市场上，识别租霸是每个业主必须掌握的技能。租霸通常会利用各种手段来逃避责任、拖欠租金，甚至故意破坏租赁物业，造成业主极大的经济损失和精神压力。以下是一些识别租霸的常见特征，以及他们常用的手法：

1. 有限公司名义签约：租霸可能会建立一个成本低廉的有限公司来签订租约。比如，他们以“XYZ Trading Ltd.”的名义租房，当问题出现时，这家公司却是个没有资产的空壳公司。这样一来，即便业主发现租金拖欠，想要追回损失也难以找到负责的个人。
2. 拖欠租金的行为模式：租霸经常拖欠租金，不是偶尔的一两天，而是长达数周甚至数月。具体例子，如果一名租客连续两个月未缴纳租金，并且对业主的提醒视而不见，这应该引起业主的警觉。
3. 故意破坏租赁物业：租霸可能会有计划地破坏租赁物业，不仅限于涂鸦或小损坏。例如，故意在墙壁上钻孔、破坏水管或电路，使得修复成本高昂且耗时。
4. 报复性破坏：当业主试图采取行动时，租霸可能进行更加恶劣的报复性破坏。比如，当业主发出逐客令后，租霸用胶水堵塞门锁，或者故意损坏公共设施，如电梯或大楼入口的门。
5. 缺乏可靠的工作和收入证明：租霸可能自称是高收入职业人士，却只能提供身份证和银行对账单。当业主要求提供工作证明或最近的薪水单时，他们却无法提供，或提供的证明看起来明显经过篡改。
6. 避免第三方参与租房过程：租霸经常直接从业主处租房，避免律师或房产经纪介入。他们可能会提出看房时不带任何第三方，以减少正式记录和潜在的法律干预。
7. 提出高于市价的租金：为了快速获得租约，租霸可能愿意支付高于市场价格的租金。例如，如果市场租金是每月10,000港元，租霸可能不问价就同意每月支付12,000港元，但要求减少押金或快速入住。
8. 恐吓或威胁行为：当业主试图追讨欠租时，租霸可能表现出极为恶劣的态度，甚至恐吓或直接威胁业主及其家人，或者在社交媒体上散布关于业主的负面信息。
9. 频繁维修及更换家电：有些租客面对任何小问题都要求业主介入解决，甚至于一些简单的维修问题，如厨房和洗手间的渠管淤塞，也要求业主处理。这类租客可能每年都会要求更换或维修家电，如冷气机、煮食炉、抽油烟机、电热水炉等。
10. 在租金中扣除维修及更换支出：这些租客可能会抱有一种租金包括所有费用的心态。如果业主拒绝进行维修或更换，这些租客可能会擅自行动，之后将费用从租金中直接扣除。尽管法律明确规定租客不能以此方式抵销租金，但追讨往往涉及复杂的诉讼过程，结果通常是业主选择忍受损失或自行解决问题。

选择理想租客的七大策略

为了帮助业主找到理想的租客，LetsGetHome提供了更详细和实用的策略，避免遇到租霸。

1. 详细核实工作及收入证明

外观和谈吐不能完全反映一个人的品质，为了确保租客有足够的财务能力支付租金，业主可以要求租客提供最近3个月的薪水单、在职证明，甚至是过去3-6个月的银行流水证明，以评估其财务状况和支付租金的能力。

对于自愿提供的租客，可以考虑进一步要求信用报告，这样可以从中发现是否存在过往欠债或信用不良的问题。请注意，这可能需要租客自己先行申请，且涉及个人隐私，因此需谨慎处理。

2. 深入了解租客的背景和行为

透过与租客的对话，了解其过去的居住历史、离开前租房的原因、目前的职业状况以及生活习惯，从而判断其为人是否可靠。业主可以从对话中发现租客是否有与前任业主发生争议，或是否有不一致的陈述，以评估其诚信度。

3. 未签正式租约不交钥匙

直到双方签订了正式的租赁合同并完成了合同的盖章（这是法律要求，以确保租约具有法律效力），业主才应交付房屋钥匙。这可以防止租客在没有正式承诺的情况下占用物业。

4. 利用社交媒体找到租霸list

透过Facebook、Telegram等社交平台上的群组，查看潜在租客是否为租霸，但要留意这些信息可能需要进一步核实，例如让潜在租客提供相关的工作及收入证明。

5. 租约条款的全面性和保护措施

租约中应明确列出所有条款，包括租金额度、租期、按金条款、维修责任、以及双方的其他权利和义务。重要的是，所有口头约定都应该书面化，以防未来的争议。收取“两按一上”的按金，即两个月的保证金加上第一个月的租金，这是一种常见的保护业主利益的措施，确保在遇到问题时有足够的财务缓冲。

6. 选择透明合理的放盘平台

网上放盘平台通常没有审核机制，业主和租客虽然享有自由沟通的便利，但也缺乏保障。LetsGetHome不仅是一个专注香港租楼市场的平台，而且提供透明定价、按需付费的代理服务，根据业主的需求，核查租客的收入与打印，保障业主放租安全。

避开租霸业主应做的预防措施

• 保留追租记录：保存所有租金交易记录和通讯记录作为证据。
• 考虑减租：与遇到困难的良好租客商讨，商讨减免租金，以免长期空置损失。
• 及时采取行动：一旦租客拖欠租金，应在租约规定的宽限期后立即采取法律行动。
• 确保已通知差饷物业估价署：出租物业后需在一个月内，向差饷物业估价署提交《CR109 新租出或重订协议通知书》，否则小额钱债审裁处有权不受理追讨欠租申请。
• 购买涵盖租霸保障的业主保险：业主可以考虑购买“业主保险”，又叫“租霸险”，这种保险不仅承担部分家居保险的功能，保障出租物业的家居财务，还提供租金损失及物业业主法律责任保障。

面对租霸业主应如何收楼？

在香港，处理租客拖欠租金的情况通常不属于刑事案件，而是通过民事途径解决，可以向土地审裁处进行收楼申诉。当租客欠租超过15天，业主便有权采取以下步骤追讨租金并可能终止租约及收回物业。

• 确认租约合法性：首先，业主必须确保租约已正式盖章，以确认其合法有效。若租约未盖章，业主需补盖并可能面临高达十倍盖章费的罚款，以及需支付港币$310的附加费用。这些开支可在后续向土地审裁处或小额钱债审裁处追回。
• 提交申请文件：业主须向审裁处提交一系列文件，包括身份证明、已盖章的租约正副本、证明物业业权的文件，以及填妥的《申请通知书》表格22和《致实际管有或居住者通知书》，并支付相应费用。
• 通知租客：在提交《申请通知书》后的7天内，业主必须向租客提供相关文件副本，且将《致实际管有或居住者通知书》的副本贴在物业单位门口，持续3天。若租客在7天内未提出异议，业主可申请审裁处直接作出判决。
• 收楼程序：一旦获得审裁处的判决书，业主可申请收楼令，并由执行吏协助执行。业主需要支付相关按金，成功收楼后，可从中扣除相关费用后取回余款。