2024避开暗盘：如何合法出租香港居屋？
在香港，想找到便宜的租房真不容易。暗盘，是很多人想到的便宜租房方式。但是你是否了解，租暗盘会不会犯法？到底是业主还是租客会被惩罚？出租或出售居屋有什么条件？如何合法出售或出租居屋？
香港租房暗盘的意思
在香港，所谓的“租房暗盘”主要指的是将公屋以及未补地价的居屋出租给他人。租赁“暗盘”通常是通过网络论坛、私下联系、口耳相传等方式进行，一旦被发现违反规定的居屋出租，业主和租客都会触犯《房屋条例》。
香港租赁暗盘犯法
根据《房屋条例》，未经许可将公屋或未补地价的居屋非法转租给他人，属于违法行为。一旦被定罪，可面临高达五十万港元的罚款和最多一年的监禁。
香港政府设立公屋及居屋，目的是为基层市民提供上楼机会。公屋是绝对不可以转租于人。而居屋，本是以折扣价出售给市民自住为主。以全新居屋为例，售价一般只有市价的40%至60%。如果想出租或出售居屋，首先要过禁售期，其次必须先向房屋委员会补清差价。
在实际案例中，对于未补地价居屋的非法出租，通常业主承担主要的法律责任。然而，租客如果明知该物业未补地价仍然选择租住，同样可能触犯《房屋条例》。过去，由于证据收集困难，房屋署往往只能对业主进行检控。但在某些情况下，如租客主动举报并明确知道单位未补价，租客也可能会被检控。一旦被定罪，租客可能面临罚款和有关租约被宣告无效的后果。租赁暗盘居屋，无论是业主还是租客，都存在违法风险。
居屋租盘出租限制及条件
禁售期
居屋业主在出售或出租房产前，必须遵守一定的转让限制。以下是不同年份居屋的出售及出租规定：
- 2017年及以前的居屋：在居屋第二市场出售需等待首次购入后2年；在公开市场出售则无需等待。
- 2018年的居屋：在居屋第二市场出售需等待首次购入后2年；在公开市场出售则需等待首次购入后5年。
- 2019年及之后的居屋：在居屋第二市场出售需等待首次购入后2年；在公开市场出售则需等待首次购入后10年。
在禁售期过后，业主若想在公开市场出租或出售居屋，必须先向房屋署补交地价，并获得“解除转让限制证明书”（Letter of Removal of Alienation Restriction）。
补地价
补地价的金额取决于目前单位的市值和购入时的折扣率，另外还需支付约6,230港元的手续费。举例来说，假设补价时市值为1,200,000港元，购入时的十足市值为1,000,000港元，原来楼价/当时定价为600,000港元，要补地价480,000港元。另外，需要向房署支付手续费约6,230港元。
如果居屋业主有按揭贷款，在出租居屋前必须先获得银行的同意。银行可能会因此调整按揭条件，如提高按揭成数和压力测试要求。业主需支付约500至2,500港元的费用，以获得银行的“出租同意书”（Bank Consent）。只有完成这些手续后，居屋业主才能合法地在公开市场上出租居屋单位。
如何合法出租未补价的居屋？
香港的居屋业主，如果没有补足原本的价格差额，想要出租他们的房屋，可以通过一个由房屋协会（房协）管理的特别计划来进行。这个计划名为“未补价资助出售房屋 – 出租计划”，主要目的是让这些居屋可以租给那些正在等候公屋的人士。
参与这项计划需要完成一系列的申请程序，包括填写申请表和通过审核。这项服务适用于绝大多数由房协或房委会提供的资助出售房屋。申请途径包括网上提交、邮寄或直接递交，而整个过程大约需要一个月的时间来完成。此外，业主需要支付200元，租客则需支付100元的申请费。
业主申请条件：
- 必须是该居屋的注册业主或共同业主；2. 拥有该房产超过10年；3. 该居屋尚未进行补价。
租客申请条件：
- 年龄至少18岁；2. 已经登记在房委会公屋申请名单中超过3年（针对一般家庭）或超过6年（针对非长者单身人士）。3. 申请成功后，业主与租客可以利用房协平台相互配对，寻找合适的租赁伙伴。居屋若有两房以上，业主还能选择出租整套或单个房间，灵活运用空间。
暗盘租金低 仍有市场需求
未补地价的居屋出租，常在非正式市场中进行，这类交易属于灰色地带。相比于同区已补价的居屋或私人住宅，这些居屋的租金往往低廉许多，可能低至市价的三分之二。对于屋主而言，出租未补地价的居屋似乎是一种节省补价费用的方法，因此市场上对这类房源仍然存在一定的需求。
小心网络暗盘
求租放租居屋通常是通过网络平台进行，而大多数的物业代理则选择避免参与此类交易，以免涉嫌违法而自身受牵连。
在不同的网络讨论区中，我们可以看到有人公开征求或提供这类“暗盘”的租赁信息，有些人甚至提出将未补地价的居屋从出售转为出租的建议。然而，在大部分的房产租售网站上，房源信息很少会明确指出该单位是否已补足地价，而寻找租房的人士也鲜少询问这一点。
作为租客或买家，他们有权要求查看“解除转让限制证明书”。为了避免租用或购买未合法补价的居屋，租客在签约前应该通过查阅物业登记册来验证是否已获得该证明书。
LetsGetHome：避开暗盘，找到便宜租房
LetsGetHome是香港全新的租赁平台，为全港业主同租客提供一个自由、公正、合理的地产交易空间。业主租客如果想减少代理佣金，可以选择自由联系，无需代理，完全零佣金。如果担心暗盘风险，需要查册、看楼、谈价、签约，LetsGetHome专业代理团队，随时为客服务。任何服务都基于业主同租客自己选，按次收费，不但降低租赁成本，还可以享受度身定制的租赁服务。立即加入LetsGetHome，香港的家你做主。
