香港大厦公契：主要内容与违反案例
如何查询大厦公约？大厦公约如何规定并处理大楼外墙、宠物、业主责任、公用地方、纠纷等主要议题？若遗失或没有大厦公约应如何处理？业主的烦恼，LetsGetHome知道！本文一次看清大厦公约11项主要内容，并列举违反案例。
大厦公契的定义与功能
大厦公契（Deed of Mutual Covenant，DMC），俗称“入伙纸”， 是一份涵盖物业权益的法律文件，详细列明业主、住户同物业管理之间的权利与义务。
当买家签订楼契时，楼契中会明确指出新业主必须继续遵循大厦公契的规定。这意味着，一旦开发商与首任业主签订了大厦公契，之后的任何业主在购买该单位时，都须默认接受这些条款。因此，无论物业如何转手，后续的业主同样受到大厦公契的约束。
大厦公契主要内容
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业主的权利与义务
- 业主根据大厦公契拥有对其物业的所有权和使用权。
- 共享公共场所和设施。
- 有权在业主大会上投票。
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物业管理规则
- 包括对大厦的日常维护、清洁、安全等方面的管理规则。
- 规定了业主和住户在公共区域的行为准则，如噪音控制、垃圾处理等。
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管理费用和开支
- 说明了管理费的收取标准和方法，以及大厦维修基金的使用规则。
- 处理管理费用分摊和欠费问题的纠纷。
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分租的限制
- 公契可能包含对分租的限制，禁止将单位分开租给不同租客，以保护公共区域的使用权。
- 这类条款的执行可能需要依赖实际证据，如分租租约。
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公用场所的使用
- 明确界定了公共空间（如走廊、花园、健身房）的使用规则。
- 可能包括对这些区域的使用时间、维护责任等的规定。
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建筑规范
- 规定了对大厦外观、结构进行更改的限制，如大厦外墙颜色、单位窗花样式等。
- 任何改动都需先获得管理公司的批准，未经许可的改动可能会被要求拆除或恢复原状。
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物业维修和改善
- 规定了大厦维修和改善工作的责任分配，涉及业主和管理公司的责任。
- 处理维修费用分摊和工程执行的争议。
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宠物政策
- 规定是否允许养宠物，以及相关的限制条件，如宠物的大小、种类等。
- 如果大厦公契没有明确禁止养宠物，一般来说，住户是可以养宠物的。
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违规处理
- 物业管理公司和业主立案法团有权对违反大厦公契的业主提出警告或诉讼。
- 若违反公契条款将面临的后果，如罚款、限制、索赔等。
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业主大会和管理层的角色
- 说明业主大会的组织结构和运作方式。
- 定义物业管理层的职责和权限。
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纠纷解决机制
- 提供解决业主间或业主与管理公司间纠纷的指引和程序。
- 可能包括调解和仲裁的程序。
违反大厦公契案例
未经许可装修：某位业主决定对自己的单位进行大规模的装修工程，而且未事先获得管理公司或业主立案法团的许可，违反大厦公约中有关装修的规定，对建筑结构和其他住户造成了潜在风险。结果，业主被要求恢复原状，并可能被处以罚款。
长期未缴管理费：一位业主长期拖欠管理费，违反公约中有关费用支付的规定。之后，管理公司提起诉讼，要求业主支付积压的费用，并可能被禁止使用某些公共设施。
未经许可饲养宠物：一位租客在公约中明确禁止养狗的情况下，私自饲养了一只大型狗。这违反了公约中关于宠物政策的条款，导致该租客被警告，并要求将宠物移走，否则可能面临罚款。
业主私自分租：在一次业主大会上，业主集体决议不允许分租出租单位。但某业主不理会该决议，仍然将其单位分租给多个租客。其他业主可能会提出投诉，并要求对该业主采取法律行动，以确保公约的执行。
如何查询大厦公契
通过土地注册处“网上查询册”可以获得大厦公契的副本。
- 网上查册：在土地注册处的IRIS系统（仅有繁体中文），进行查询（需支付HK$10元的费用）。
- 记录注册摘要编号：在查询过程中，您会看到“物業涉及的轇轕”的选项，请记下相关的注册摘要编号。
- 订购土地文件：接着，在IRIS系统中选择“订购土地文件”。
- 选择注册摘要：再次选择相关的注册摘要。
- 输入编号下载文件：在“注册摘要编号”栏位中输入您记下的编号，然后下载文件，需支付HK$100元的费用。
没有大厦公契怎么办？
如果业主遗失大厦公契，可以通过上述“网上查册”方法获取大厦公契副本。请注意，业主可以申请将大厦公契副本印制在防伪纸上，得到土地注册处处长的官方认证，获得认证过的的大厦公契副本。
如果业主在“网上查册”找不到自己物业的大厦公契，可能是入伙纸没有注册，因此土地注册处没有相关记录，业主可以向屋宇署申请副本。
如果大厦没有业主立案法团或任何形式的居民组织，也没有聘用物业公司，这类“三无大厦”通常难以处理楼宇维修、卫生清洁、消防保安等问题。解决方法如下：
- 建立业主协会或委员会，确立管理结构和规则，并处理共同事务，如费用支付和维护工作。
- 制定内部规则，以管理共同设施的使用、费用分摊和其他相关事项。
- 注册大厦公契，以明确规定建筑物的管理和运作方式。该做法需要法律程序和业主的共同协议。
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