【香港租房必读】如何确保顺利签约并避免纠纷？

在租赁过程中，无论是租客还是房东，都可能面临种种挑战，包括租金、居住品质、维修等问题。所以，我们会和大家分享一些实用建议，帮助大家降低租赁纠纷的风险，顺利签下租约。

签署租约要注意什么重要事项？

当你打算签署租约时，要好好留意“租约”这份文件，它会界定租客与业主之间的权利和义务。所以，记得要确保你完全明白租约中的所有条款。

一般的租约都会明确租期、租金、交租的时间、保证金、租用范围的用途（例如是住宅、办公或生产）以及是否有续租的选择、如何终止合同和其他相关条款。

不签租约可以吗？

有些人以为作为租客最大的风险可能只是不退押金，但其实，如果违反租约，后果可能更为严重。而对业主来说，如果租客不遵守租约，业主甚至可能需要对其他第三方承担责任。

“租契” 与 “租赁协议” 有什么区别？

在香港租房子时，可能会听到 “租赁协议” 和 “租契” 这两个词，但两者在租期和形式上有很大的区别。

“租契” 是指租期超过三年的合约。要制作有效的租契，必须经过正式的合约程序，包括签名、盖章（通常是用小红色的印章）和交给对方。也就是说，双方必须在两份相同的租契文件上签名，然后交换签了名的文件。为了保证法律效力，最好在土地注册处登记租契。签租契时，个人和独资经营者都要盖小红章；如果是有限公司，则要盖公司章，并附上董事会的授权书。

“租赁协议” 则是指租期三年或以下的合约，可以是书面，也可以是口头约定。对于书面的租赁协议，个人签了名后不需要盖章和交换，但为了更有保障，还是建议制作两份一模一样的文件，然后由双方各自签名，再互相交换留底。如果是商业实体签的租赁协议，无论是独资还是有限公司，都应该盖公司章或者印记。

租约内有什么隐含责任？

业主和租客都要注意，除非租约明确有其他的规定，通常租约内会有以下的基本隐含责任：

• 业主：
• 确保租客可以安心地使用物业，不会被人赶走或打扰。
• 不可以妨碍物业的指定用途。
• 如果物业内有家具，业主要保证在起租时，它们是适合居住用的。


• 租客：
• 要准时交租。
• 要负责交付地税。
• 要合理地使用物业，可以接受正常的磨损。
• 不可以破坏或改变物业的性质。
• 租期结束后要将物业交还给业主。

大厦公契是什么？

大厦公契其实是多层大厦的「规则」，规定业主和租客的权利和责任，例如：

• 不准对单位或大厦进行结构性改动。
• 不可以随意更改或断开供整栋大厦使用的公共设施，如水电气等。
• 单位内不可以做违法、违规或不正当的行为。
• 单位内的活动不可以扰乱其他住户或整栋大厦。
• 大厦外面不可以随便挂广告或标志。
• 公共空间不好当私家地方用。
• 可能还有其他规定，例如大厦外不准晾衣或对养宠物有限制。

不签书面租约有什么风险？

• 权责不清：如果只是口头协议，日后可能会忘记具体的安排，例如：谁要负责修理坏的东西？或者可以不可以养宠物？
• 证明难度高：一旦有争议，只凭口头协议在法庭上很难有确切的证据。例如：业主说租金是$5000，但租客说只是$4000，没有书面的证据就真的很难分清楚。
• 违规风险：在香港，业主需要给租客租金收据，其中要详细列明租金金额、期间和付款日期。如果不给，可能会面临罚款，最高为HK$2,000。
• 保障不足：没有书面租约，业主和租客都可能有风险。例如：租客可能突然被赶走，或者业主发现租客做了他不满意的事情。
• 杂费争议：一些额外的费用，如水、电和煤气，如果没有清晰的记录，日后可能会引起很多问题。
• 提前解约困难：如果其中一方想提前结束租约，没有书面协议可能会使事情变得更加麻烦。

如何避免「假房东」陷阱？

当您准备签署租赁合同前，务必在土地注册处网站进行「土地查册」，查询即将租赁的物业的所有权情况，以确认房东是否为真实的业主。此外，也建议与房东当面交涉，并核实其身份证明文件，以确保您不会成为「假房东」陷阱的受害者。

如果想省下与业主直接交涉的麻烦，或者不知道如何核实业主身份，可以交给LetsGetHome，我们为租客提供按需付费的查册服务。专业代理将协助您核实物业的所有权，确保你不会被骗取租金或押金，在香港租房更安心。