【业主与租客权益保障】分租租契、分租条款解读与违约处理

分租是否会构成租约违约？

分租是否违约取决于租约中的具体条款。如果租约明确规定禁止租客在未经业主书面同意的情况下分租，那么租客擅自分租就是违反租约的行为。通常，租约会包含禁止转租（subletting）或分租（subleasing）的条款，这是为了保障业主对物业的控制权。

在何种情况下租客可合法与分租客签订分租租契？

根据香港的《业主与租客（综合）条例》，租客在某些情况下是可以合法与分租客签订分租租契的，但前提是必须符合以下几个条件：

• 业主同意：最重要的一点是，租客必须获得业主的书面同意。大多数租约中会明确规定，租客在将物业分租给他人之前，必须先征得业主的批准。如果租约中有明确禁止分租的条款，租客则不得进行分租。
• 不违反主租契的条款：租客与分租客签订的分租租契，必须符合主租契的相关条款。租客不能在分租租契中授予超过其本身从业主那里获得的权益。例如，若主租契中限制了租期为一年，则租客不得将物业分租给分租客超过主租契所规定的一年期限。
• 合法用途：分租行为必须合法，租客无权将物业用于非法活动或违法用途。如果分租行为涉及违法活动，业主有权终止租约。
• 遵守租约规定的程序：租客在进行分租前，应遵守租约规定的程序，若租约要求提供书面通知并提供分租契约的详细信息，租客必须履行。此外，租客应尽可能向分租客提供主租契的副本，以确保分租契约的合法性。如果主租契无效或被终止，则分租契约下的产业权将随之取消，即便分租客未违约，分租客仍无权拥有或占用物业，必须将物业归还给业主或相关方。

租客未经业主同意分租物业时，业主应如何保护自己的权益？

业主的首要任务是保障自己在租约中的权利。首先，业主应该熟悉租约中有关分租的条款，确保租约中明确规定了禁止或限制分租的条文。若租客违反该条款，业主便有明确的依据来采取行动。

当确认租客违规后，业主应如何处理?

当业主发现租客擅自将物业分租时，首先应该查阅租约中的相关条款，确认是否有明确禁止分租的规定。如租客违规分租，业主可强制执行重收权或没收租赁权。先发出书面警告信，要求租客停止违规，并明示后果（如终止租约）。如无效，业主可向土地审裁处申请“收回单位令”，依据《业主与租客（综合）条例》提交通知书（表22）。

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