2024避開暗盤：如何合法出租香港居屋？
在香港，想找到平租真是不容易。暗盤，是好多人想到的平租方法。但是你是否了解過，租暗盤會唔會犯法？到底是業主或是租客會被懲罰？出租或出售居屋有什麼條件？如何合法出售或出租居屋？
香港租屋暗盤意思
在香港，所謂的「租屋暗盤」主要指的將公屋以及未補地價的居屋出租給他人。租賃「暗盤」通常是透過網上論壇、私下聯繫、口耳相傳等方式來進行，一旦被發現違反規定的居屋出租，業主和租客都會觸犯《房屋條例》。
香港租賃暗盤犯法
根據《房屋條例》，未經許可將公屋或未補地價的居屋非法轉租給他人，屬於違法行為。一旦被定罪，可面臨高達五十萬港元的罰款和最多一年的監禁。
香港政府設立公屋及居屋，目的是為基層市民提供上樓機會。公屋是絕對不可以轉租於人。而居屋，本是以折扣價出售給市民自住為主。以全新居屋為例，售價一般只有市價的40%至60%。如果想出租或出售居屋，首先要過禁售期，其次必先向房屋委員會補清差價。
在實際案例中，對於未補地價居屋的違法出租，通常業主承擔主要的法律責任。然而，租客如果明知該物業未補地價仍然選擇租住，同樣可能觸犯《房屋條例》。過去，由於證據收集困難，房屋署往往只能對業主進行檢控。但在某些情況下，如租客主動舉報並明確知道單位未補價，租客也可能會被檢控。一旦被定罪，租客可能面臨罰款和有關租約被宣告無效的後果。租賃暗盤居屋，無論是業主還是租客，都存在違法風險。
居屋租盤出租限制及條件
禁售期
居屋業主在出售或出租房產前，必須遵守一定的轉讓限制。以下是不同年份居屋的出售及出租規定：
- 2017年及以前的居屋：在居屋第二市場出售需等待首次購入後2年；在公開市場出售則無需等待。
- 2018年的居屋：在居屋第二市場出售需等待首次購入後2年；在公開市場出售則需等待首次購入後5年。
- 2019年及之後的居屋：在居屋第二市場出售需等待首次購入後2年；在公開市場出售則需等待首次購入後10年。
在禁售期過後，業主若想在公開市場出租或出售居屋，必須先向房屋署補交地價，並獲得「解除轉讓限制證明書」（Letter of Removal of Alienation Restriction）。
補地價
補地價的金額取決於目前單位的市值和購入時的折扣率，另外還需支付約6,230港元的手續費。舉例來說，假設補價時市值為1,200,000港元，購入時的十足市值為1,000,000港元，原來樓價/當時定價為600,000港元，要補地價480,000港元。另外，需要向房署支付手續費約6,230港元。
如果居屋業主有按揭貸款，在出租居屋前必須先獲得銀行的同意。銀行可能會因此調整按揭條件，如提高按揭成數和壓力測試要求。業主需支付約500至2,500港元的費用，以獲得銀行的「出租同意書」（Bank Consent）。只有完成這些手續後，居屋業主才能合法地在公開市場上出租居屋單位。
如何合法出租未補價的居屋？
香港的居屋業主，如果沒有補足原本的價格差額，想要出租他們的房屋，可以通過一個由房屋協會（房協）管理的特別計劃來進行。這個計劃名為「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，主要目的是讓這些居屋可以租給那些正在等候公屋的人士。
參與這項計劃需要完成一系列的申請程序，包括填寫申請表和通過審核。這項服務適用於絕大多數由房協或房委會提供的資助出售房屋。申請途徑包括網上提交、郵寄或直接遞交，而整個過程大約需要一個月的時間來完成。此外，業主需要支付200元，租客則需支付100元的申請費。
業主申請條件：
- 必須是該居屋的登記業主或共同業主；
- 擁有該房產超過10年；
- 該居屋尚未進行補價。
租客申請條件：
- 年齡至少18歲；
- 已經登記在房委會公屋申請名單中超過3年（針對一般家庭）或超過6年（針對非長者單身人士）。
申請成功後，業主與租客可利用房協平台相互配對，尋找合適的租賃夥伴。居屋若有兩房以上，業主還能選擇出租整套或單個房間，靈活運用空間。
暗盤租金低 仍有市有價
未補地價的居屋出租，常在非正式市場中進行，這類交易屬於灰色地帶。相比於同區已補價的居屋或私人住宅，這些居屋的租金往往低廉許多，可能低至市價的三分之二。對於屋主而言，出租未補地價的居屋似乎是一種節省補價費用的方法，因此市場上對這類房源仍然存在一定的需求。
小心網上暗盤
求租放租居屋通常是透過網絡平台來進行，而大多數的物業代理則選擇避免參與此類交易，以免涉嫌違法而自身受牽連。
在不同的網絡討論區中，我們可以看到有人公開徵求或提供這類「暗盤」的租賃信息，有些人甚至提出將未補地價的居屋從出售轉為出租的建議。然而，在大部分的房產租售網站上，房源信息很少會明確指出該單位是否已補足地價，而尋找租房的人士也鮮少詢問這一點。
作為租客或買家，他們有權要求查看「解除轉讓限制證明書」。為了避免租用或購買未合法補價的居屋，租客在簽約前應該通過查閱物業登記冊來驗證是否已獲得該證明書。
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