香港大廈公契：主要內容與違反案例

如何查大廈公契？大廈公契如何規定並處理外牆、寵物、業主責任、公用地方、糾紛等主要議題？若未有或遺失大廈公契應如何處理？業主的煩惱，LetsGetHome知道！本文一次看清大廈公契11項主要內容，並列舉違反案例。

大廈公契的定義與功能

大廈公契（Deed of Mutual Covenant，DMC），俗稱「入伙紙」，是一份涵蓋物業權益的法律文件，詳細列明業主、住戶同物業管理之間的權利同義務。

當買家簽訂樓契時，樓契中會明確指出新業主必須繼續遵循大廈公契的規定。這意味著，一旦發展商與首任業主簽訂了大廈公契，之後的任何業主在購買該單位時，都須默認接受這些條款。因此，無論物業如何轉手，後續的業主同樣受到大廈公契的約束。

大廈公契主要內容

1. 業主的權利與義務

   業主根據大廈公契擁有對其物業的所有權和使用權。

   共享公共場所和設施

   有權在業主大會上投票

2. 物業管理規則

   包括對大廈的日常維護、清潔、安全等方面的管理規則。

   規定了業主和住戶在公共區域的行為準則，如噪音控制、垃圾處理等。

3. 管理費用和開支

   說明了管理費的收取標準和方法，以及大廈維修基金的使用規則。

   處理管理費用分擔和欠費問題的糾紛。

4. 分租的限制

   公契可能包含對分租的限制，禁止將單位分開租給不同租客，以保護公共區域的使用權。

   這類條款的執行可能需要依賴實際證據，如分租租約。

5. 公用地方的使用

   明確界定了公共空間（如走廊、花園、健身房）的使用規則。

   可能包括對這些區域的使用時間、維護責任等的規定。

6. 建築規範

   規定了對大廈外觀、結構進行更改的限制，如大廈外牆顏色、單位窗花樣式等。

   任何改動都需先獲得管理公司的批准，未經許可的改動可能會被要求清拆或恢復原狀。

7. 物業維修和改善

   規定了大廈維修和改善工作的責任分配，涉及業主和管理公司的責任。

   處理維修費用分擔和工程執行的爭議。

8. 寵物政策

   規定是否允許養寵物，以及相關的限制條件，如寵物的大小、種類等。

   如果大廈公契沒有明確禁止飼養寵物，一般來說，住戶是可以養寵物的。

9. 違規處理

   物業管理公司和業主立案法團有權對違反大廈公契的業主提出警告或訴訟。

   若違反公契條款將面臨的後果，如罰款、限制、索償等。

10. 業主大會和管理層的角色

    說明業主大會的組織結構和運作方式。

    定義物業管理層的職責和權限。

11. 糾紛解決機制

    提供解決業主間或業主與管理公司間糾紛的指引和程序。

    可能包括調解和仲裁的程序。

違反大廈公契案例

• 未經許可裝修：某位業主決定對自己的單位進行大規模的裝修工程，而且未事先獲得管理公司或業主立案法團的許可，違反大廈公契中有關裝修的規定，對建築結構和其他住戶造成了潛在風險。結果，業主被要求恢復原狀，並可能被處以罰款。

• 長期未繳管理費：一位業主長期拖欠管理費，違反公契中有關費用支付的規定。之後，管理公司提起訴訟，要求業主支付積壓的費用，並可能被禁止使用某些公共設施。

• 未經許可飼養寵物：一位租客在公契中明確禁止養狗的情況下，私自飼養了一隻大型狗。這違反了公契中關於寵物政策的條款，導致該租客被警告，並要求將寵物移走，否則可能面臨罰款。

• 業主私自分租：在一次業主大會上，業主集體決議不允許分租出租單位。但某業主不理會該決議，仍然將其單位分租給多個租客。其他業主對此提出投訴，並要求對該業主採取法律行動，以確保公契的執行。

如何查閱大廈公契

1. 通過土地註冊處「網上查冊」可以取得大廈公契的副本。

2. 網上查冊：在土地註冊處的IRIS系統進行網上查冊（需支付HK$10元的費用）。

3. 記錄註冊摘要編號：在查冊過程中，您會看到「物業涉及的轇轕」的選項，請記下相關的註冊摘要編號。

4. 訂購土地文件：接著，在IRIS系統中選擇「訂購土地文件」。

5. 選擇註冊摘要：再次選擇相關的註冊摘要。

6. 輸入編號下載文件：在「註冊摘要編號」欄位中輸入您記下的編號，然後下載文件，需支付HK$100元的費用。

沒有大廈公契點算？

如果業主遺失大廈公契，可以通過上述土地註冊處「網上查冊」取得大廈公契副本。請留意，業主可以申請將大廈公契副本印製在防偽紙上，得到土地註冊處處長的官方認證，獲得認證的大廈公契副本。

如果業主「網上查冊」找不到自己物業的大廈公契，有可能是入伙紙沒有註冊，所以土地註冊處沒有有關紀錄，業主可以向屋宇署申請副本。

如果大廈沒有業主立案法團或任何形式的居民組織，亦沒有聘用物業公司，這類「三無大廈」通常好難處理樓宇維修、衛生清潔、消防保安等問題。解決方法如下：

1. 建立業主協會或委員會，確立管理結構和規則，並處理共同事務，如費用支付和維護工作。

2. 制定內部規則，以管理共同設施的使用、費用分擔和其他相關事項。

3. 註冊大廈公契，以明確規定建築物的管理和運作方式。該做法需要法律程序和業主的共同協議。

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