香港放租按揭全攻略：自住或出租的按揭成數限制

2024年，香港上調非自用住宅按揭成數為60%，又取消壓力測試要求，越來越多人有「買樓收租」的念頭。與自住物業相比，出租物業的按揭申請較為複雜，尤其是涉及按揭成數與申報自住或出租的問題。本文帶你了解香港出租按揭的關鍵要求，無論你想買樓出租，或是自住轉出租，都可以搵到答案。

香港按揭成數

按揭成數是指銀行會貸款給物業價值的百分比。自2024年2月28日起，香港金管局暫停壓力測試要求，對於申報為出租用途的物業按揭成數，由50%上調至60%。這意味著，業主「買樓出租」，或是將自助物業轉為出租物業，都可以拿到60%的銀行按揭。

不同用途的物業按揭成數限制

• 自住物業：物業價值低於3000萬港元，按揭成數最高70%
• 自住物業：物業價值超過3500萬港元，按揭成數最高60%
• 出租物業：不論物業價值大小，最高按揭成數也僅為60%
• 第二層物業出租：第一層物業尚未供完銀行貸款的情況下，按揭成數最高40%

什麼是高成數按揭？

高成數按揭通常是批給自住物業的申請者，銀行批准超過60%至90%的貸款比例。對於出租物業而言，按揭成數通常不會超過60%，因為這類物業的風險較大，且按揭保險公司規定需以自住為目的才能申請高成數按揭。

香港申請9成按揭要求

1. 必須為首置人士：

9成按揭申請者必須為首次在香港購買住宅的人士，未持有任何香港住宅物業。這不僅限於第一次購房者，即使之前擁有過物業但在申請時已無任何住宅物業亦可。想了解買樓vs租屋，這篇文章為你分析：「一個人在香港租屋定買樓？」

2. 收入要求：

申請人必須是固定受薪者，主要收入來自香港。若薪酬主要為佣金或現金且底薪不足，最高按揭比率可能降至8成。

非香港永久居民，或香港居民但是海外收入者需證明與香港有緊密連結，如在本地受雇或有直系親屬定居於香港。

3. 供款與入息比率：

供款不得超過申請人或家庭入息的50%。這包括底薪外的固定福利，如年終獎金或雙糧，若在僱傭合約內並已申報稅務。

4. 壓力測試要求：

雖然金管局已於2024年2月暫停壓力測試要求，9成按揭的申請仍需經過壓力測試，主要用於評估是否需支付額外按揭保險費，並非調整按揭成數。

什麼是按揭保險？

高成數按揭通常被要求購買按揭保險，保護貸款機構免於借款人違約的風險。如果借款人未能償還貸款，保險公司會支付一定比例的貸款金額。

香港特別行政區政府透過香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的高成數按揭保險計劃，允許首次置業者以較低的首期入市。此計劃下，購房者可以申請最高達90%的按揭成數，即首付最低為物業價值的10%。

如何將單位由自住轉出租

對於那些原本是高成數按揭（即超過70%的按揭比例）的自住物業，如果業主計劃轉為出租用途，必須先終止按揭保險。這是因為按揭保險條款通常要求被保物業必須用於自住。一旦轉為出租，業主需要到銀行辦理相關手續，將按揭成數降至60%或以下。

當物業從自住轉為出租時，不同銀行對於是否調整利率的政策各不相同。一些銀行可能會提高利率，以反映出租物業相對較高的風險。如果想避免可能的加息，業主可以考慮轉按至其他條件更優惠的銀行。

按揭同意書與費用

在將自住物業轉為出租物業之前，業主需要向承按銀行申請一份「按揭同意書」。這份文件是銀行對物業用途變更的正式批准，可能會涉及一定的手續費，不同銀行收費範圍可能在1,000至2,000港元之間。此外，銀行可能要求在田土處進行租賃分配（rental assignment），這會產生額外的律師費用。

違規出租的風險

業主請注意，未經銀行同意而擅自將物業用於出租，業主可能會面臨違約的風險，銀行會追收貸款，更嚴要付上法律責任。雖然稅局不會將業主的出租信息透露給銀行，但如果業主在申報稅務時涉及出租收入，稅局可能會向銀行確認物業的實際用途。

新買物業應報自住還是出租？

購入新物業並考慮將其用作出租時，需要根據購買方式來決定物業的申報用途：

• 連續合約購買（即連續買賣）：必須申報為出租用途。
• 交吉買（即即時交易）：可以選擇申報為自住或出租用途。

選擇自住，可在不申請按揭保險的情況下，按揭成數最高可達70%，並在暫停壓力測試期間，供款與入息比率上限為50%。

選擇出租，按揭成數最高為60%，供款與入息比率上限為40%，部分銀行可能將預計租金收入計入您的總入息，以幫助通過壓力測試。

如果拿不定注意，或者首期無法負擔太大，可以先報自住，拿到最高的7成按揭，之後放租再通知銀行，向銀行補差價，如果物業升值，按揭跌超6成，分分鐘可以不用按揭保險以及補差價。

另外，業主應留意，放租之後對稅務有影響，需要繳付物業稅。香港物業稅稅率為全年淨租金收入的 15%。課税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。想了解更多物業稅，歡迎閱讀：「香港物業稅指南：業主如何合理慳稅」。

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