香港分租套房和劏房：合規、處罰與租客權益
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在香港，分租套房和劏房通常是一個更為划算的租屋方式，不少學生、上班族、新移民通過分租的方式來降低租房成本。然而，分租和劏房雖然經濟實惠，但也伴隨著一系列潛在的法律和安全問題。本文將提供一系列實用的攻略，幫助租客在選擇分租套房和劏房時，保護自己的權益。
分租套房的定義與基本概念
分租套房通常指的是租客不直接從物業業主那裡租得整個房屋，而是租下其中的一間或幾間房間。在香港，分租有兩種常見形式：
- 直接分租：租客與業主直接簽訂租約，只租其中的部分房間，而其他房間可能由其他租客租住。
- 間接分租：一位租客（通常稱為「二房東」）租下整個單位後，再將其中的房間分別租給其他人。這種情況下，原租客將擔任管理和轉租的角色。
劏房的定義與合法性
在香港，劏房是指將一個原本完整的房間分割成多個小房間出租，英文叫做Sub-divided flats或者Partitioned flats。根據香港房屋署的定義，劏房是指「將一個合法的住宅單位分隔成多個房間，並以每間房間為單位出租」。
劏房在香港是一個嚴重的社會問題。根據香港房屋署的估計，截至2023年，香港約有12萬間劏房，居住著超過30萬人。
合法劏房的要求
- 建築及規劃要求：
- 劏房的改建需符合建築物條例，包括有足夠的通風、光線和安全出口。
- 每個劏房單位都應具備基本生活設施，如獨立的洗手間和廚房。
- 政府批准：
- 劏房改建須得到屋宇署的批准，確保符合所有建築和消防安全標準。
- 業主需要申請並獲得改建許可，進行任何結構改動前都必須先獲得相關部門的同意。
違法劏房的風險與法律後果
- 水電費濫收問題：違法劏房常見的問題之一是業主濫收水電費。由於這些劏房沒有獨立的水電錶，業主往往按人頭或房間分攤，使租客支付的水電費用遠高於正常收費，對基層租客造成經濟壓力。
- 工廈劏房的非法改建：一些業主會將工業大廈非法改建為劏房出租，這違反了建築用途規定。租客在這類非法劏房中面臨被迫遷移的風險，並可能在遇到問題時無法獲得合法保護或賠償。屋宇署也會採取執法行動，,要求拆除違法構築物。
香港違法劏房的法律處罰
- 根據《建築物條例》，未經屋宇署批准在物業天台搭建構築物屬違，最嚴重處罰款$500萬港元及監禁18個月。
- 根據《劏房租務條例》：業主要求租客支付或收取不屬指明租金、指明租金按金、指明公用設施及服務費用或因租客違約的損害賠償的款項，即屬違法。首次定罪可處第3級罰款(10,000元)，第二次或其後再被定罪可處第4級罰款(25,000元)。
- 根據《水務設施規例》，業主向租客濫收水費亦屬違法，最高可處罰款10,000港元。
分租租房前的注意事項
在簽訂分租或劏房租約之前，有幾個重要的因素需要考慮：
- 安全和合規性檢查：
- 建築物狀態：確認建築物整體和租住單位的安全狀況，是否存在任何結構問題。
- 消防安全：檢查是否有足夠的消防設施，如煙霧探測器、滅火器，並確保有明確的緊急出口。
- 衛生條件：劏房或分租套房應保持良好的衛生條件，避免因狹小和密閉空間造成的健康問題。
- 租金和附加費用：
- 租金包含內容：明確了解租金中包含哪些費用，如管理費、水電費、網絡費等。
- 租金調整：檢查租約中是否有關於租金調整的條款，包括調整的條件和比例。
- 租約條款的重要性：
- 租期：租約應明確租期的長短，以及續租條件。
- 押金：確認押金的金額及其退還條件。
- 解約條款：了解在租期內如果需要提前終止租約應遵循的程序和可能的費用。
租客權益與保護措施
在香港，租客的權益受到《業主與租客（綜合）條例》等法律的保護。了解這些權益是每位租客的重要責任：
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法律保護：
- 租客有權要求良好的居住條件，業主必須確保出租的房屋達到合法的居住標準。
- 租客應享有不受干擾的居住權，業主未經同意不得隨意進入租住的單位。
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處理租賃糾紛：
- 如果遇到與業主的爭議，租客可以向租務審裁處提起訴訟，尋求解決方案。
- 租客應保留所有與租賃相關的文檔和通信記錄，作為潛在證據。
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舉報違法劏房：
- 租客發現違反《建築物條例》的情況，有權要求業主進行糾正工程。
- 如果無法與業主達成協議，可致電屋宇署舉報：2626 1616（轉接「1823」）。
分租租約範本與分租租賃協議
在香港或其他地區分租房屋時，租約是規範租客和業主（或二房東）權責的關鍵文件。理解租約範本中的各項條款對於保護自己的權益至關重要。
- 租約範本：租約範本應該明確列出租賃的基本信息，包括租賃的物業地址、租賃期限、月租金額以及任何包含的附加費用（如管理費、水電費等）。此外，範本中會指定租金支付的日期和方式，以及租金的調整條款。
- 租約條款：租約中會詳細說明租客和業主的義務。這包括業主必須維修的設施範圍、租客的使用限制、允許的改動範圍、及對違約的處理方式。特別重要的是，租約應詳細說明租客在租賃期間的權利，如訪問和使用物業的特定部分（例如廚房和浴室）。
- 分租租賃協議：二房東直接與租客分租，二房東應提供一份以主租約為基礎的分租租約，該租約應明確規定租客的使用權限和租期，以及分租的具體條款。為避免未來的糾紛，租客應要求查看主租約的副本，確保二房東具有合法的分租權。
香港常見分租和劏房問題解答
1. 分租套房要報稅嗎？
在香港，分租套房的租金收入屬於薪俸稅的租值收入，因此分租業主需要依法報稅。業主可以扣除與租值收入相關的必要費用繳交物業稅，例如房屋折舊、修繕費、地產稅、房屋稅、火險費、管理費和貸款利息等。
2. 住劏房可以申請公屋嗎？
在香港，劏房租戶可以申請公屋。
申請資格：
- 申請人必須是香港居民，並持有香港身份證。
- 申請人的家庭收入和資產必須符合公屋的入息限額和資產限額。
- 申請人的家庭必須沒有合適的居住環境。
申請流程：
- 申請人可以前往香港房屋署的房屋配售處或房屋事務處索取申請表格。
- 填妥申請表格並提交相關文件。
- 香港房屋署會審核申請人的申請資格。
- 符合資格的申請人會被編入公屋申請冊。
3. 分租房東可以隨時漲租金嗎？
在香港，分租房東不可以隨時漲租金。根據《房屋條例》的規定，租賃雙方約定的租金在租賃期間內不得任意變更。請依照以下情況調整租金：
- 租賃雙方在租約中約定了租金調整條款的，可以按照約定進行租金調整。
- 租賃雙方沒有約定租金調整條款的，出租人可以在租賃期限屆滿後重新約定租金。
