香港分租套房和劏房：合规、处罚与租客权益
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在香港，分租套房和劏房通常是一个更为划算的租房方式，不少学生、上班族、新移民通过分租的方式来降低租房成本。然而，分租和劏房虽然经济实惠，但也伴随着一系列潜在的法律和安全问题。本文将提供一系列实用的攻略，帮助租客在选择分租套房和劏房时，保护自己的权益。
分租套房的定义与基本概念
分租套房通常指的是租客不直接从物业业主那里租得整个房屋，而是租下其中的一间或几间房间。在香港，分租有两种常见形式：
- 直接分租：租客与业主直接签订租约，只租其中的部分房间，而其他房间可能由其他租客租住。
- 间接分租：一位租客（通常称为“二房东”）租下整个单位后，再将其中的房间分别租给其他人。这种情况下，原租客将担任管理和转租的角色。
劏房的定义与合法性
在香港，劏房是指将一个原本完整的房间分割成多个小房间出租。根据香港房屋署的定义，劏房是指“将一个合法的住宅单位分隔成多个房间，并以每间房间为单位出租”。
劏房在香港是一个严重的社会问题。根据香港房屋署的估计，截至2023年，香港约有12万间劏房，居住着超过30万人。
合法劏房的要求
- 建筑及规划要求：
- 劏房的改建需符合建筑物条例，包括有足够的通风、光线和安全出口。
- 每个劏房单位都应具备基本生活设施，如独立的洗手间和厨房。
- 政府批准：
- 劏房改建须得到屋宇署的批准，确保符合所有建筑和消防安全标准。
- 业主需要申请并获得改建许可，进行任何结构改动前都必须先获得相关部门的同意。
违法劏房的风险与法律后果
- 水电费滥收问题：违法劏房常见的问题之一是业主滥收水电费。由于这些劏房没有独立的水电表，业主往往按人头或房间分摊，使租客支付的水电费用远高于正常收费，对基层租客造成经济压力。
- 工厂劏房的非法改建：一些业主会将工业大厦非法改建为劏房出租，这违反了建筑用途规定。租客在这类非法劏房中面临被迫迁移的风险，并可能在遇到问题时无法获得合法保护或赔偿。屋宇署也会采取执法行动，要求拆除违法构筑物。
香港违法劏房的法律处罚
- 根据《建筑物条例》，未经屋宇署批准在物业天台搭建构筑物属违，最严重处罚款$500万港元及监禁18个月。
- 根据《劏房租务条例》：业主要求租客支付或收取不属指明租金、指明租金按金、指明公用设施及服务费用或因租客违约的损害赔偿的款项，即属违法。首次定罪可处第3级罚款(10,000元)，第二次或其后再被定罪可处第4级罚款(25,000元)。
- 根据《水务设施规例》，业主向租客滥收水费亦属违法，最高可处罚款10,000港元。
分租租房前的注意事项
在签订分租或劏房租约之前，有几个重要的因素需要考虑：
- 安全和合规性检查：
- 建筑物状况：确认建筑物整体和租住单位的安全状况，是否存在任何结构问题。
- 消防安全：检查是否有足够的消防设施，如烟雾探测器、灭火器，并确保有明确的紧急出口。
- 卫生条件：劏房或分租套房应保持良好的卫生条件，避免因狭小和密闭空间造成的健康问题。
- 租金和附加费用：
- 租金包含内容：明确了解租金中包含哪些费用，如管理费、水电费、网络费等。
- 租金调整：检查租约中是否有关于租金调整的条款，包括调整的条件和比例。
- 租约条款的重要性：
- 租期：租约应明确租期的长短，以及续租条件。
- 押金：确认押金的金额及其退还条件。
- 解约条款：了解在租期内如果需要提前终止租约应遵循的程序和可能的费用。
- 租客权益与保护措施:
- 法律保护：租客有权要求良好的居住条件，业主必须确保出租的房屋达到合法的居住标准。租客应享有不受干扰的居住权，业主未经同意不得随意进入租住的单位。
- 处理租赁纠纷：
- 如果遇到与业主的争议，租客可以向租务审裁处提起诉讼，寻求解决方案。租客应保留所有与租赁相关的文档和通信记录，作为潜在证据。
- 举报违法劏房：租客发现违反《建筑物条例》的情况，有权要求业主进行矫正工程。
- 如果无法与业主达成协议，可致电屋宇署举报：2626 1616（转接 ”1823”）。
分租租约范本与分租租赁协议
在香港或其他地区分租房屋时，租约是规范租客和业主（或二房东）权责的关键文件。理解租约范本中的各项条款对于保护自己的权益至关重要。
- 租约范本：租约范本应该明确列出租赁的基本信息，包括租赁的物业地址、租赁期限、月租金额以及任何包含的附加费用（如管理费、水电费等）。此外，范本中会指定租金支付的日期和方式，以及租金的调整条款。
- 租约条款：租约中会详细说明租客和业主的义务。这包括业主必须维修的设施范围、租客的使用限制、允许的改动范围、及对违约的处理方式。特别重要的是，租约应详细说明租客在租赁期间的权利，如访问和使用物业的特定部分（例如厨房和浴室）。
- 分租租赁协议：二房东直接与租客分租，二房东应提供一份以主租约为基础的分租租约，该租约应明确规定租客的使用权限和租期，以及分租的具体条款。为避免未来的纠纷，租客应要求查看主租约的副本，确保二房东具有合法的分租权。
香港常见分租和劏房问题解答
1. 分租套房要报税吗？
在香港，分租套房的租金收入属于薪俸税的租值收入，因此房东需要依法缴交物业税。报税方式：分租房东可以扣除与租值收入相关的必要费用，例如房屋折旧、修缮费、地产税、房屋税、火险费、管理费和贷款利息等。
2. 劏房租戶可以申请公屋吗？
在香港，劏房租户可以申请公屋。必须满足三个申请条件：申请人必须是香港居民，并持有香港身份证；申请人的家庭收入和资产必须符合公屋的入息限额和资产限额；申请人的家庭必须没有合适的居住环境。
3. 分租房东可以随时涨租金吗？
在香港，分租房东不可以随时涨租金。根据《房屋条例》的规定，租赁双方约定的租金在租赁期间内不得任意变更。请依照以下情况调整租金：租赁双方在租约中约定了租金调整条款的，可以按照约定进行租金调整。租赁双方没有约定租金调整条款的，出租人可以在租赁期限届满后重新约定租金。
