海景被挡？购房前的景观权须知

李太 2020 年高价购入一个「180° 维港靓景」两房单位。本年初，她收到通知：毗邻停车场获批建 10 层住宅大楼，落成后将完全遮挡她家的海景。究竟她能否阻止项目？有没有索偿空间？

1. 香港有「景观权」法定保障吗？

香港法例并无赋予业主「永久景观」的专属权利；如新建楼宇符合地契及分区计划大纲图（OZP）规定，便属合法开发，无须补偿现有业主。

2. 可以反对项目吗？

向城规会递交申诉是最直接也是成本最低的途径，就是在城规会的公众咨询期内递交书面申诉。申诉被完全接纳并迫使项目撤回的案例极少，更多是令发展商调整设计（例如降低基座、保留视觉走廊）或延长施工期。

3. 為保障自己，買樓前要做什麼「功課」？

• 查分區計劃大綱圖
  • https://www.tpb.gov.hk/tc/list_of_plans/plan_schd_ozp.html
  • 查看鄰地最高可建樓層及用途
• 查看政府長遠發展藍圖
  • https://www.pland.gov.hk/pland_tc/resources/plan_schedules/adopted-misc/hk.html?utm_source=chatgpt.com
  • 了解政府長遠規劃方向
• 翻查城規會會議紀錄
  • https://www.tpb.gov.hk/tc/meetings/tpb_meeting.html
  • 留意旁地是否已有放相關申請
• 向地政總署索取地契副本
  • https://www.landsd.gov.hk/tc/index.html
  • 查看發展條件

4. 实战小贴士

假设你正考虑入手启德跑道区的新盘，想要一线维港景。你留意到跑道尽头的地皮尚未全面开发。若日后批出住宅用地，究竟会否挡住你的维港景？

• 按《启德分区计划大纲图》与政府卖地文件，跑道区大部分住宅地段的法定建筑物高度上限为 80 m PD；个别内陆地段可达 100 m PD。
• 以一般住宅层高 ≈3 米 计算，分别相当于 约 27 层及 33 层。
• 因此，若你想将来无论如何都保持「维港开扬景」，便应锁定楼高超过 100 m PD（约 34 楼或以上） 的单位。如此即使前方地皮兴建至法定高度上限，你的视线仍可高于楼顶。

先查规划文件、认清高度限制，再决定入市楼层。买楼前做功课，让你的「景观投资」更有把握长久保值。