分手后如何解除房贷担保？五大关键问题解答

手机弹出一条新闻：「楼价三年跌两成，负资产个案急升」。阿Ling心里一沉——因为三年前，她为当时男友做按揭担保人。两人早已分手，物业完全属于前度，但她名字还在贷款合约上。

如果楼价继续跌，我还可以解除担保吗？

万一前度不配合解除担保，而他又拖欠贷款，银行会追到我这里吗？

接下来如果抽居屋，居屋按揭会不会因为我仍是担保人而批不下来？

如果你也遇到相似困境，不妨看看以下五个最常被读者提出的疑问与解答，一次过解决所有关键问题。

Q：「业主拒绝配合」≠ 完全无计可施？

• 银行保证书的性质
• 银行可随时向你（担保人）追讨全笔欠款；你一个人无法要求银行撤回担保，除非业主与银行一并同意。
• 你不是业主，无权迫卖物业
• 物业只有男方一个名。
• 《分划条例》的强制出售／分割只适用于「共有产权」；单纯担保人并不能用法院手段逼他卖楼。
• 银行追债对你不利
• 若男方迟供或断供，银行可向担保人追讨欠款债务。
• 逾期纪录会立即报到环联 (TU)，令你信用评分大跌，影响日后申请任何贷款（如居屋按揭）。

问：分手后想“除名”，程序是怎样的？

• 业主（前任）需主动向银行申请移除担保人。
• 银行会重新进行估价与收入压力测试。
• 银行批核后重新签署按揭契约，再到土地注册处注销旧按揭。

Q：楼价跌成负资产，要补多少差价才能解除抵押？

计算方法：剩余贷款 – 最新估值 × 最高贷款成数 (一般为 80–90 %) = 需即时补差价

• 假设剩余贷款 $502 万，银行估值 $400 万，最高只愿提供 90 % LTV：
• 可借上限 = $400 万 × 0.9 = $360 万
• 补差价 = $502 万 – $360 万 = $142 万
• 业主除了一次性还款，无其他方法降低负资产（除非卖房或等待房价回升）。

问：如果业主（前任）不愿意帮忙，通常背后是什么原因？我还能做什么？

• 常见原因：没钱补差价、收入通不过压力测试、担心转按成本等
• 担保人应对：谈判、律师、协商卖楼止损等

问：还是担保人，会不会影响我抽居屋和日后办理按揭？

• 居屋申请资格：担保人不算业主，不影响抽居屋。
• 银行批居屋按揭：仍会将你"担保中"的月供计入压力测试；若未能提供"解除担保"相关确认信，可能会减少贷款成数或被拒批，拖后腿。

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