香港负资产：Call Loan什么意思？什么时候银行会Call loan？如何应对Call Loan？

香港楼市的波动性让负资产成为了一个备受关注的问题。负资产现象对业主带来的财务压力不可小觑，也对市场产生深远的影响。本文将深入探讨什么是负资产、其成因和影响，并提供如何应对Call Loan的实用建议，帮助业主更好地应对市场变化。

什么是负资产？

负资产，简单来说，就是资产价值低于所欠的贷款额。对于香港的业主来说，当物业的市场价值低于尚未偿还的银行贷款时，业主即陷入负资产状态。这意味着即使业主出售物业，也无法偿还全部贷款金额，从而面临财务困境。

2024年香港负资产创20年新高

香港的负资产数量在2024年第1季度达到32,073宗，创下了近20年的新高。相比上一季度，负资产宗数大幅增加27.5%，涉及负资产的贷款也按季度上升了25.9%，达到1,653亿元。这些数据表明，香港的负资产问题正在恶化，对业主和金融机构的风险不断增加。

负资产有哪些？

负资产的范畴不仅限于住宅物业，还包括商业物业和其他资产。

1. 住宅物业负资产：最常见的负资产情况，当楼市下跌，物业估值低于贷款额，业主无法偿还贷款。
2. 商业物业负资产：商业地产价值波动大，当市场需求下降或经济恶化，商业物业容易成为负资产。
3. 其他资产负资产：企业投资的设备或车辆等资产，当市值低于借贷金额时，也会陷入负资产。

如何计算负资产？

计算公式：负资产 = 物业市值 - 尚欠银行贷款额

计算步骤：

1. 估算物业市值：这可以通过市场比较法或直接向银行查询估值。
2. 查询尚欠贷款额：业主可以从贷款合约或银行账户中获得这一信息。
3. 计算负资产：用物业市值减去尚欠贷款额，即可得出负资产金额。

举例来说，如果某物业的市值为400万元，而业主尚欠银行贷款额为450万元，那么负资产金额为50万元（400万 - 450万 = -50万）。

为什么会发生负资产？

1. 楼价急速回调 香港楼市的调整和经济波动是导致负资产的主要原因。特别是在政府政策变动和经济形势恶化的情况下，楼市价格可能会大幅下跌，从而导致物业价值低于贷款额。例如，2019年政府施政报告中放宽按揭保险，导致借贷比例增加。很多业主仅支付较少的首期，即可借取高比例贷款，一旦楼价下跌，这些业主很容易陷入负资产。
2. 高杠杆借贷 高成数按揭是一个高风险的因素，因为借款人仅支付少量首期便能获得大额贷款。当市场稍有波动，物业估值便会大幅下跌，业主容易陷入负资产。根据金管局的数据，按揭比率的提高直接导致负资产数量的增加。业主借取高成数按揭，即使楼价小幅回调，也可能导致物业价值低于贷款额。

Call Loan什么意思？

Call Loan的全称是Callable Loan，意思是可被要求提前偿还的贷款。具体来说，这是一种短期贷款，通常是按天计息，借款人在需要时可以随时借用资金。另一方面，银行或财务机构也可以要求业主提前偿还贷款，以降低其风险。Call Loan通常发生在物业估值低于贷款额的情况下。

Call Loan的优点与缺点

Call Loan申请流程

1. 了解需求：确定需要的资金金额和用途。
2. 选择贷款机构：根据条件选择合适的贷款机构。
3. 提交申请：填写申请表格并提交所需文件。
4. 逐笔议价：与贷款机构商讨贷款条件，达成协议。
5. 审批与放款：贷款机构审批通过后，签订合同并放款。

Call Loan的注意事项

1. 审核信用评级：贷款机构会根据借款人的信用评级决定贷款条件，维持良好的信用记录有助于获得更优惠的条件。
2. 关注利率变化：Call Loan的利率会随市场变化而波动，借款人应关注市场动态，选择合适的还款时机。

什么时候会Call Loan？

1. 物业估值大幅下跌：当物业价值跌至低于贷款额时，银行为降低风险，可能会要求提前偿还贷款。这样做是为了确保其贷款不会因为物业价值下跌而无法回收。
2. 借款人违约：如果借款人无法按时还款，或出现其他违约行为，银行可能会启动Call Loan。这是为了避免贷款风险进一步扩大。

香港Call Loan：香港的Call Loan现象较少见。这是因为香港物业市场相对活跃，物业易于转手，银行通常不会轻易要求提前偿还贷款，以避免增加管理成本和风险。

房产变负资产，银行会即刻Call Loan再收楼？

作为物业的债权人，银行有权随时要求提前收回贷款，并根据具体情况决定是否收回物业。Call Loan的金额可以根据物业的最新估值与原有贷款的差价来确定，有时也可能要求业主偿还整笔贷款。如果业主无法支付这笔费用，银行有权收回物业并将其拍卖，这些物业通常被称为“银主盘”。

然而，楼市起伏不定，银行通常不会因为物业成为负资产就立即要求收楼。主要原因是银行在执行Call Loan、收楼及拍卖过程中，需要投入大量的时间和行政成本。如果业主无法偿还欠款，这些款项很容易变成坏账，增加银行的损失风险。此外，当银行批准高成数按揭贷款时，超过6成的贷款额通常由按揭保险公司担保，这减少了银行的放贷风险。因此，即使物业成为负资产，银行也不会立刻采取行动。只要业主能按时还款，通常情况下，银行不会要求立即偿还贷款。

如何避免负资产被银行Call Loan？

为了避免陷入被银行Call Loan的困境，最重要的是避免“高杠杆借贷”。在香港，首次置业可以通过政府按揭保险计划最多借入9成按揭，或者通过发展商提供的高成数按揭，最高可借9成半按揭。但是，如此高杠杆借贷，楼价跌半成至2成，物业随时可能变成负资产。因此，为了避免负资产被银行Call Loan，业主和准买家一定要注意以下投资策略：

1. 减少高杠杆借贷：建议业主降低借贷比例，选择低成数按揭，以减少负资产风险。这样可以在市场波动时保持更大的财务灵活性。
2. 计划首期支付：业主应该计划足够的首期支付，避免过度依赖贷款。这样即使楼价下跌，业主也能够承担损失，避免陷入负资产。
3. 建立后备资金：设立紧急资金是应对市场波动的重要措施。业主应该养成定期储蓄的习惯，建立足够的后备资金，以应对可能的财务困境。
4. 投资策略建议：业主可以考虑多元化投资，将资金分散到不同的资产类别，降低风险。这样可以在市场波动时，减少对单一资产的依赖。

LetsGetHome：业主免佣放租平台

负资产与Call Loan风险虽然在香港不常见，但对业主和市场影响深远。了解其成因和影响，并采取预防措施，是减少风险的关键。业主应该谨慎评估财务状况，选择合适的借贷比例，并保持良好的偿债纪律，以应对市场波动。

如果业主有意放盘出租，LetsGetHome是你的最佳选择。业主可以自由选择免佣放盘，或者按需服务，让代理帮忙放租，代理成功放租只需首月租金25%为佣金，为业主降低放租成本，快速放租，减少按揭压力，避免发生负资产或Call Loan的问题。立即注册，安心出租！