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2024樓市撤辣，應該入手銀主盤嗎？拍賣程序及銀主盤風險
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在經濟下行的時候，「銀主盤」通常更受關注。2024年，港府對樓市「撤辣」，一次過撤銷所有辣稅，對海外買家、短期投資、新樓買家來講，完全是一個利好消息。在全面撤銷辣稅的時代，銀主盤是否仍是一個好的投資選擇？
銀主盤，簡單來說就是由銀行或財務公司收回的物業，因業主無法償還貸款而被迫賣出。這類物業往往價格更具吸引力，為購房者提供了入市或投資的機會。本文將深入解析銀主盤的特點、如何找到銀主盤，以及購買銀主盤時需要注意的問題。
銀主盤是什麼
所謂銀主盤，英文叫做Foreclosed Properties/Foreclosure，指被銀行或財務按揭公司收回並進行拍賣的盤樓。如果業主購買時向銀行或財務公司按揭賣方，而後未能償還按揭貸款，銀行或金融機構將發出貸款追收通知，要求業主在規定期限內償清欠款，倘若業主仍未能清償貸款，放貸方將向法院申請收回物業，並透過執行官公告物業清償。這種情況下，被銀行收回並重新出售的物業稱為「銀主盤」。這一整個過程需大概半年至一年不等。
銀主盤的特點
- 定義和來源：銀主盤指的是因業主無法償還按揭貸款而被銀行或財務公司收回的物業。
- 價格優勢：銀主盤通常價格較低，因為銀主的目的是盡快回收欠款，而不是最大化賣價。
- 市場情況：在經濟下行時期，業主的財務狀況出現惡化，銀主盤的數量會有所增加。
銀主盤拍賣程序
如果對銀主盤有興趣，可以多留意拍賣網站以及地產平台，通常會有物業拍賣的資訊，例如日期、時間、地點等。購買銀主盤主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。
公開發售
在公開發售過程中，買家需找到代理，參觀樓盤，挑選合適的銀主盤。接著，透過代理提交出價並交付3%-5%的臨時訂金以確保誠意，若出價未被接受，臨時訂金將被退還。銀行會從所有投標中選出最高出價者進行銷售，若所有出價均低於底價，銀行可能會重新招標。
公開拍賣
在公開拍賣方面，買家需要留意喜歡的物業何時進行拍賣，並委托律師查閱產權，確保無權利糾紛。拍賣時，只要出價超過銀行設定的底價，即可獲得該物業。競投成功後，買家需立即支付10%的訂金並簽訂正式買賣合約。
購買銀主盤時的風險
- 物業狀況審查：銀行出售的物業可能存在維修或法律問題，購買前應請律師進行仔細審查。一旦簽訂買賣合約，即便後來發現物業有問題，也必須完成交易，否則要支付違約賠償。
- 按揭申請：銀主盤可以申請按揭，但買家需留意物業是否有僭建和遺失樓契等問題。若有僭建，拆除後絕大多數情況下都可以成功申請貸款。但樓契丟失或只有樓契副本，銀行一般不會批准按揭。
- 欠款責任：買家應留意銀主盤是否有欠下管理費、水費、電費，這些欠款通常會由買家一併承擔。通常，買家可以在土地註冊處查冊，了解物業是否被起釘，也就是拖欠的管理費或大廈維修費等欠款等。
- 避開「聯名物業」：避免購買只有半邊業權的物業，例如長命契或分權共有業權的物業，因為另一半業權還在他人手上，買家無法完全擁有整個物業的業權。
銀主盤快問快答
物業何時會啟動銀主盤拍賣程序?
一旦業主斷供兩至三個月的貸款，銀主將會啟動拍賣程序。
銀主盤的售價是否都比市場價格來得低？
一般來說，銀主盤會比市場上同類型的單位平2-3成。但拍賣的起點通常是根據物業的估價設定的。如果遇到樓市大升大跌，估值會受到一定影響。
公屋和居屋有沒有銀主盤？
有，2023年拍賣行一口氣推出24個銀主盤，其中公屋和居屋佔比6成，售價低於200萬港元。
銀主盤買賣程序與二手樓有何不同？
在銀主盤交易中，競投成功的買家需立刻支付10%的訂金並簽訂「正式買賣合約」，之後45天內完成交易。而二手房產交易通常是先簽訂臨時合約。
買銀主盤可以申請按揭貸款嗎？
可以的。只要物業沒有產權問題，如遺失、損壞、半邊產權等，可以申請最長30年期的按揭貸款。
2024香港樓市撤辣後，銀主盤買唔買得過？
雖然2024港府對地產全面減辣，可能會刺激一手二手樓盤交易，加上一手二手樓盤升幅處於歷史低位，銀主盤相對來講並無太大價錢優勢。2024年投資銀主盤可能並非最佳選擇。反之，租金回報率節節升高，尤其是細單位，租金回報率3.3厘，創11年新高水平。
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