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【2026上車】首次置業人士必須搞清的 5 個關鍵風險
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問題一｜首期只需 10%？
答案：是真的，但有清楚前設條件。
傳統銀行按揭最多借 7 成（這是金管局於 2024 年 10 月 16 日 放寬後的統一上限）。 但要做到 10% 首期（借 9 成），你是透過香港按揭證券公司 (HKMC) 的「按揭保險計劃」。
政策背景
- 早在 2019 年（林鄭 Plan）及 2022 年（波叔 Plan）已放寬門檻。
- 現行機制下，樓價 1,000 萬元或以下的現樓，首置客有機會申請最高九成按揭
但要做到「九成按揭」，你必須同時符合：
- 申請時名下沒有任何香港住宅物業
- 所有申請人均為固定受薪人士
- 物業用途為自住
任何一項不符合，都可能只能做到八成，甚至回落至七成。
你必須知道的代價
高成數按揭需要繳付按揭保費。 雖然首期大幅下降，但：
- 實際借款額增加
- 每月供款及總利息支出亦會相應上升
按揭保費可選擇即時支付，或經銀行安排加入按揭貸款一併分期償還，但無論如何，這都是高成數的實際成本。
問題二｜所謂「預留 4-5% 雜費」係點計？
答案：這只是一個「安全參考值」。
一定要預算的現金開支包括：
- 印花稅（從價印花稅，第 2 標準稅率，俗稱首置稅）
- 2025 年 2 月 26 日起，400 萬或以下住宅只需繳付 100 元印花稅
- 以 600 萬物業為例，印花稅為 135,000 元（2.25%）
- 地產代理佣金（市場常見約樓價 1%）
- 律師費及文件費（一般約 10,000 至 20,000 元）
最大變數：裝修與維修
- 新樓或半新樓：可能只需添置傢俬
- 舊樓、唐樓、需還原單位：水電翻新動輒 30–50 萬元
問題三｜搵男／女朋友做擔保人，幫我過壓力測試，得唔得？
答案：法律上可行，但風險極高。
目前住宅按揭的供款與入息比率上限為 50%。 即是說，你所有每月供款（包括樓按、信用卡、私人貸款等），不應超過入息的一半。
如果單靠自己入息過不到這個上限，技術上可以引入擔保人。 但你必須清楚，擔保並不是「借個名」般簡單。
銀行接受度：
銀行通常只接受直系親屬（父母、配偶、兄弟姊妹）做擔保人。未婚伴侶（男/女朋友）做擔保，銀行審查會極嚴格（可能要求證明同居關係），甚至拒批。
擔保的真實法律後果是：
- 一旦借款人無法還款
- 銀行可直接向擔保人追討
- 擔保責任通常沒有金額上限，亦沒有自動解除機制
即使日後分手、關係破裂，擔保責任亦不會因此消失。 若你想「除名」，銀行必須重新審批業主一人的入息；一旦入息不足，你將被長期鎖定在該物業的債務責任中。
問題四｜如果樓價跌到變「負資產」，銀行真係唔會收樓？
答案：通常不會，但合約上有權。
負資產是指未償還貸款金額高於物業市值。
香港過往多次樓市下行（如 2003、2008、近年），只要業主準時供款、沒有違反條款，銀行極少單純因為樓價下跌而即時追收貸款。
但你必須明白一點： 按揭契約通常列明，銀行在特定情況下有權要求即時清還貸款，包括：
- 斷供或長期遲還
- 提供失實資料
- 違反物業用途聲明
問題五｜成日聽到「撤辣」，對首置客有咩實際影響？
「撤辣」是指政府於 2024 年 2 月 28 日，全面取消住宅物業需求管理措施，即：
- SSD (額外印花稅)： 買入 3 年內賣樓要罰款。
- BSD (買家印花稅)： 非香港永久居民買樓要重稅。
- NRSD (新住宅印花稅)： 買第二層樓要重稅。
以前，買樓後三年內賣出，會面臨重額稅項；現在，若你因失業、供款壓力或人生計劃改變而需要出售物業，可即時離場，而毋須再額外繳付懲罰性稅款。
🔎 2026 年入市前，請問自己 3 條問題
- 首期與雜費之後，我是否仍有至少 6 個月備用現金？
- 我是否正透過擔保或聯名，承擔超出自己能力的風險？
- 我是否接受現時仍屬較高息環境，並能長期承受供款？