如何計算實用面積？香港租樓必備的實用指南

在租樓過程中，實用面積是決定房屋實際使用空間的關鍵指標。然而，很多租客何業主對實用面積的概念和計算方式並不十分了解。本文詳細解釋實用面積定義、計算方法，以及如何在租樓時利用實用面積選擇最適合自己的居所，避開「實用面積陷阱」。

實用面積的定義

根據《一手住宅物業銷售條例》，實用面積是指住宅物業獨立使用的樓面面積，包含該住宅物業的露台、工作平台和陽台。計算住宅物業的樓面面積時，除非另有規定，應從圍封該物業的外牆開始測量，並包括物業內的間隔和柱體的面積。

實用面積不包括什麼

實用面積不包括公用地方，如樓梯、升降機槽、入牆暗渠、大堂、公用洗手間、天台、窗台、花園、閣樓、天井、冷氣機房、冷氣機平台、花槽、公共走廊、樓梯間、電梯間、停車場、庭院、前庭、梯屋等公共設施空間。

為何實用面積重要

實用面積包含內牆同柱的面積，租客租樓時如果只關心實用面積，可能忽視內牆同柱的面積，租用到不適合的單位。此外，低樓層的牆體較厚，單位的可用面積減少，所以通常低樓層的實用面積比高樓層的少。因此，租屋建議一定要去現場睇樓，避開實用面積陷阱。

如何計算實用面積

住宅單位的「樓面面積」需要從圍繞該單位的「外圍牆」外部進行測量，包括單位內部所有隔牆和柱子的面積，但不包括裝修材料的厚度。此外，任何將住宅單位與公共部分隔開的牆壁，亦需從牆壁的外部開始量度，其厚度也會計算在住宅單位的樓面面積內。

計算實用面積時，需從圍封該物業的牆外部開始，包含牆體厚度，卻不包括窗台、空調機房、平台和陽台等附屬設施。計算過程如下：

1. 總面積：由物業的圍封牆的外部開始量度，包含物業內部的間隔及柱的面積，再加上露台、工作平台、陽台構成的樓面面積，得出總面積。
2. 排除不計算區域：實用面積不包括窗台、空調機房、平台、庭院。
3. 計算實用面積：加總所有可使用的房間面積，得出實用面積。

實用面積計算公式

實用面積（每平方呎／每平方米） = 外牆開始測量的單位面積總和 + 露台/工作平台/陽台的樓面面積 - 不包括在實用面積內的區域

實用面積 vs 建築面積 vs 可用面積

建築面積是什麼

建築面積包括了房屋的所有空間，無論是可使用的還是不可使用的部分。這包括了牆體厚度、公共設施和一些公共空間的分攤面積。

可用面積是什麼

可用面積是指房屋內部可以有效居住和使用的空間。與實用面積不同的是，這個概念更強調空間的使用效能和生活舒適度。

實用面積、建築面積、可用面積比較

如何根據實用面積選擇合適的租屋

• 根據生活需求選擇 根據您的生活需求選擇合適的實用面積。如果成日在家工作，需要更多的空間放置辦公設備，那麼實用面積較大的房屋會更合適。如果是單身或只需要基本生活設施的話，實用面積較小的房屋也能滿足需求。
• 分析市場行情 了解租房市場的實用面積與租金的關係，確保所支付的租金合理。比較同一地區不同房屋的實用面積和租金，選擇最具性價比的房屋。

實用面積與租金的關係

租金與實用面積通常呈正相關，即實用面積越大，租金越高。因此，在租房時應根據自己的實際需求和預算選擇適合的實用面積。要注意的是，部分房東可能會夸大實用面積，租客應仔細核實並進行實際測量。

避免實用面積陷阱

1. 認識常見陷阱

除了房屋內的面積，牆體和內柱都可以計入實用面積。租客可以要求查看房屋的詳細平面圖，確保了解每個空間的實際用途，避開厚牆或大柱佔用實用面積。

2. 如何核實實用面積

• 查看平面圖 查看房屋的詳細平面圖，核實每個空間的用途和面積。
• 實地測量 親自測量各房間的面積，確保數據準確。
• 詢問專業人士 如有需要，可以詢問專業的房地產經紀或測量師，確保了解房屋的真實實用面積。

3. 具體應對措施

在簽訂租約前，要求房東提供房屋的實用面積數據，並在租約中明確標注。如果發現實用面積與房東所說不符，可以提出異議，要求合理調整租金或其他補償。

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實用面積常見問題解答