银主盘购买指南与风险解析

1. 银主盘是什么？为何受关注？

银主盘（Mortgagee Sale）是指业主断供后，银行或金融机构行使按揭权力收回物业并出售，以回收贷款。银主盘的吸引力在于售价可能低于市价，但买家须注意：合同条款偏向银主，包括不保证交吉、不负责僭建、不清缴欠款等，风险由买方承担。因此，在决定入市前必须全面了解购买途径及潜在成本。

2. 如何尋找銀主盤？

地产代理

• 多间大型代理设有银主盘专页，提供实时资讯并协助入标或接洽银行
• 优点：资讯较快、可安排看楼
• 缺点：选择有限，佣金及流程需留意

拍卖行

• 例如忠诚拍卖、环亚拍卖，定期举办拍卖会，公告刊登于官网或报章
• 优点：选择集中，价高者得
• 缺点：竞投节奏快，容易过价冲动；须即场付订金

3. 兩大購買方式

購買銀主盤主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。

公开发售流程

• 委托代理：买家寻找地产代理协助
• 看房：与代理参观单位
• 投标：填写投标书，并缴付临时订金（约楼价 3%–5%）
• 截标及批标：银行将物业售予最高出价者；若低于底价，可能重新招标
• 签署临时买卖合约
• 安排银主盘按揭
• 签署正式买卖合约
• 物业成交

公开拍卖流程

• 资料搜集：留意拍卖公告、物业资料、时间地点
• 查业权：委托律师查契，确认业权及押记状况
• 准备资金或安排预先批核银主盘按揭
• 现场竞投：价高者得，但必须高于银行底价
• 签约付款：成功中标者需即时支付楼价 10% 作订金，并签署正式买卖合约
• 文件要求：若以公司名义投标，需提供公司注册证明、周年申报表及董事会议纪录等文件

4. 购买银主盘的隐藏成本

• 法律及契约风险
  • 银主盘以“现状”出售，不保证交吉或处理僭建
  • 部分欠缴差饷、管理费、地租可能须由新买家承担
• 拍卖相关费用
  • 中标后需即时支付楼价10%订金
  • 买家需额外支付拍卖行佣金（一般1%，设最低金额）
• 装修与清场费用
  • 单位多数需要大规模翻新或清理遗留杂物
  • 预算应额外计算装修、灭虫、搬运及管理处装修按金
• 按揭限制
  • 涉及僭建或文件瑕疵的单位，银行可能只批低成数甚至拒批
  • 建议先获取按揭预先批核（AIP），避免撻订风险

银主盘并非“必然笋盘”。它的确可能较市价低，但背后隐含法律、时间、装修及财务成本。有意入市的买家，必须在三大购买渠道中选择合适途径，熟悉公开发售及拍卖流程，并清楚计算隐藏成本。只有在全面评估风险后，银主盘才可能成为一个合理的置业或投资选择。