钉契房产：按揭与买卖风险解析

地政总署如确认业主违反地契条款（例如用途不符、未经批准构筑物等），会先发出警告信并要求在指定期限内纠正；若逾期未改，便可把该警告信在土地注册处注册，俗称“钉契”。这是风险提示：物业存在未完成的法律／行政程序，买卖与按揭都会受影响。

Q1｜被标记的物业能否申请按揭？

可以，但更困难。每家银行的风险政策不同，对被标记房产的态度也有差异；常见情况是：

• 直接拒绝批准
• 要求先解除标记（完成后再次审批）
• 解除标记后根据情况调整贷款成数与条件

Q2｜被钉契的房产能否买卖？

可以——关键在于“钉”的原因与严重性，以及买方是否需要按揭。常见钉因包括违建、金钱纠纷等。若属于不涉及结构安全、可量化处理的问题（例如非结构违建、欠缴管理费备忘录），而准买家在评估拆除／补缴成本与时间表、并咨询律师意见后愿意承担风险，交易仍可如常进行；价格一般会反映相关风险（折让）。但要留意：日后再次按揭或转售仍可能受限。

相反，若钉因属高风险或法定命令（如诉讼待决、建筑命令、地政违契等），即使现金成交，银行往后批核与下一手承接能力也可能受影响，折让不等于免风险。

Q3｜如何“解钉”？

• 解决成因：如清缴欠款、完成并覆检建筑命令、撤回诉讼、解除押记等。
• 取得证明：清缴收据与撤销备忘录、屋宇署结案信／覆检合格、法院撤回／解除命令、解除押记文件等（视个案而定）。
• 律师入则登记：把上述文件交由处理交易的物业律师向土地注册处登记（俗称“入则”）。登记完成后，最新查册会显示相关钉契已撤销／解除。

一旦把钉契的成因妥善解除并完成登记，按揭通常可按一般个案处理。

Q4｜解钉需要多久？一定成功吗？

• 时间：视成因而定——欠费类通常较快；建筑命令涉及修复与复查，时间较长；诉讼类则取决于撤诉／法院程序。
• 是否成功：取决于是否把实质成因消除，以及文件是否充分、正确、可登记；这也是为何需要由执业律师把关。

先查册、先清钉、由律师完成撤销登记并同步与银行沟通，把风险「文件化」清除后，物业与按揭通常可按一般个案处理。