香港买房出租指南：自住或出租对按揭比例有多大影响？
随着2024年香港出租住宅的按揭比例调整至6成可出租，并取消压力测试要求，购房出租的想法逐渐流行。与自住物业相比，出租物业的按揭申请过程更为复杂，尤其是涉及到按揭比例和申报自住或出租的选择。本文将详细介绍香港出租物业的按揭关键要求，无论你是计划购买新物业用于出租还是将自用物业转为出租，都能找到相关信息。
香港的按揭比例
按揭比例是指银行贷款占物业价值的比例。从2024年2月28日起，香港金管局取消了压力测试要求，并将出租物业的按揭比例从50%提高到60%。这意味着无论是购买新物业出租，还是将自住物业转为出租，业主都可以获得高达60%的银行贷款。
什么是高成数按揭？
高成数按揭通常是批给自住物业的申请者，银行批准超过60%至90%的贷款比例。对于出租物业而言，按揭成数通常不会超过60%，因为这类物业的风险较大，且按揭保险公司规定需以自住为目的才能申请高成数按揭。
不同用途物业的按揭比例限制
- 自住物业：物业价值低于3000万港元，按揭比例最高可达70%
- 自住物业：物业价值超过3500万港元，按揭比例最高60%
- 出租物业：无论物业价值多少，最高按揭比例均为60%
- 第二套物业出租：如果第一套物业的银行贷款尚未还清，最高按揭比例为40%
| 物业状态 / 条件 | 自住单位 | 出租单位 | 第二层物业出租 |
| 最高按揭成数（3,000万港元以下） | 7成 | 6成 | 5成 |
| 最高按揭成数（3,000万港元以上） | 6-7成（贷款额上限2,100万港元） | 6成 | 5成 |
| 供款与入息比例 | 5成 | 4成 | 4成 |
香港申请9成按揭要求
1. 必须为首置人士：
9成按揭申请者必须为首次在香港购买住宅的人士，未持有任何香港住宅物业。这不仅限于第一次购房者，即使之前拥有过物业但在申请时已无任何住宅物业亦可。想比较买房还是租房？可以看看这篇文章：“一个人在香港：租房vs买房全面比较”。
2. 收入要求：
申请人必须是固定受薪者，主要收入来自香港。若薪酬主要为佣金或现金且底薪不足，最高按揭比率可能降至8成。
非香港永久居民，或香港居民但是海外收入者需证明与香港有紧密联系，如在本地受雇或有直系亲属定居于香港。
3. 供款与入息比率：
供款不得超过申请人或家庭入息的50%。这包括底薪外的固定福利，如年终奖金或双薪，若在雇佣合约内并已申报税务。
4. 9成按揭可以出租吗？
9成按揭只适合首次在香港购买住宅并用于自住的业主，由于高按揭比例通常需要购买按揭保险，而出租物业最高只能6成按揭以及取消按揭保险，所以，私自将9成按揭物业出租，银行可能追收贷款，严重的可能被告欺诈。
按揭保险是什么？
高按揭比例的贷款通常需要购买按揭保险，以降低贷款机构因借款人违约带来的风险。香港特别行政区政府通过香港按揭证券有限公司（HKMC）提供的高按揭保险计划，使首次购房者可以以更低的首付进入市场，允许最高达90%的按揭比例。
如何将物业从自住转为出租
对于原本按揭比例超过70%的自住物业，如果业主计划转为出租用途，必须先终止按揭保险。一旦转为出租，业主需要在银行办理相关手续，将按揭比例降至60%或以下。转为出租后，不同银行对是否调整利率的政策各不相同，部分银行可能会提高利率。如果想避免可能的加息，业主可以考虑转按至其他条件更优惠的银行。
按揭同意书与费用
在将自住物业转为出租物业之前，业主需要向银行申请一份“按揭同意书”，可能会涉及一定的手续费，费用大约在1000至2000港元之间。此外，银行可能要求在土地注册处进行租赁分配，这将产生额外的律师费用。
未经银行同意擅自出租的风险
请注意，未经银行同意擅自将物业用于出租，业主可能会面临违约的风险，银行会追收贷款，并可能承担法律责任。虽然税局不会将业主的出租信息透露给银行，但如果在申报税务时涉及出租收入，税局可能会向银行确认物业的实际用途。
新买物业应报自住还是出租？
购入新物业并考虑将其用作出租时，需要考虑该物业是否有在续的租约。如果是连租约一起购买的新物业必须申报为出租用途。如果不是，可以选择申报为自住或出租用途。
选择自住，可在不申请按揭保险的情况下，按揭成数最高可达70%，并在暂停压力测试期间，供款与入息比率上限为50%。
选择出租，按揭成数最高为60%，供款与入息比率上限为40%，部分银行可能将预计租金收入计入您的总入息，以帮助通过压力测试。
如果拿不定注意，或者首期无法负担太大，可以先报自住，拿到最高的7成按揭，之后放租再通知银行，向银行补差价，如果物业升值，按揭跌超6成，可以不用按揭保险以及补差价。
此外，业主应留意，放租之后对税务有影响，需要缴纳物业税。香港物业税税率为全年净租金收入的15%。纳税年度是指每年的4月1日至次年的3月31日。想了解更多物业税，欢迎阅读：“香港物业税指南：业主如何合理省税“。
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