【租務教室】租客要求「按金扣租」，業主應否答應？

在香港租樓，標準做法是「兩按一上」。不少租客為了靈活周轉資金，總會試探性地問業主：「既然我有兩個月按金喺你度，不如最後兩個月唔交租，直接扣咗佢啦？」到底呢種做法係咪可行？背後又有咩法律風險？

這看似是方便，對於業主而言卻是極高風險的陷阱。本文拆解為何「按金扣租」是大忌，以及業主如何用 3 招專業自保。

按金可以代替租金嗎？

很多租客，甚至新手業主都誤以為按金等於「預繳租金」。這是錯誤的法律概念。

• 租金： 是租客使用物業的代價。
• 按金： 是業主持有的「保證金」，用途只有一個：確保租客履行合約責任（包括交租、維修、繳費）。

如果業主接受「以按代租」，即等於在租客搬走前兩個月，主動放棄了這筆保證金。

風險拆解：為何最後一蚊都唔應該扣？

若你讓租客用按金抵銷租金，到了「交吉」當日，你手上將會是 $0 籌碼。這時你將面臨香港常見的三大「走數」風險：

• 水電煤滯後： 香港的水費、電費單往往在截數後 1-2 週才寄出。
• 還原單位爭拗： 驗樓時發現地板刮花、牆身塗鴉或遺留大型傢俬垃圾。清拆費隨時過萬。
• 追討成本高： 租客一旦搬走，要為了幾千元入稟小額錢債審裁處，時間成本極高。

業主必學3招自保

要拒絕租客又不想撕破臉，業主應緊守以下 3 個專業步驟：

1. 合約精神

在租約包含此條款：「租客不得以所繳付之按金，作為抵銷任何租金。」

2. 堅持「先驗樓，後退款」

業主必須堅持標準流程：交租 → 交吉驗樓 → 扣除損耗 → 退還按金

3. 折衷方案：主動施壓

在租約結束前一至兩個月，主動聯絡租客確認最後付款安排。必須明確告知，若未能如期交租，將直接導致按金被凍結或沒收。